Dépôt de garantie 2026 : plafond, restitution, pénalité

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail, conservée tout au long de la location, et restituée — en tout ou partie — à la remise des clés. Son objet est défini par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : garantir l'exécution des obligations du locataire (paiement des loyers et charges, réparations locatives, indemnisation des dégradations).

Le dépôt n'est pas une consignation à proprement parler : le bailleur n'a pas à placer la somme sur un compte séquestre ni à en verser les intérêts au locataire. Il peut l'encaisser et en disposer librement — à charge pour lui de la restituer le moment venu. Cette souplesse facilite la gestion courante mais implique que le locataire fait confiance au bailleur sur la conservation des fonds.

Trois régimes coexistent selon le type de bail : l'article 22 pour les baux vides, l'article 25-6 pour les meublés (loi ALUR 2014), l'article 25-14 pour les baux mobilité (loi ELAN 2018). Chaque article fixe un plafond distinct, détaillé dans la section 3.

Dépôt ou caution : quelle différence ?

La confusion est quotidienne dans les agences, les annonces et les conversations de dîner. Pourtant la distinction est simple et elle est juridiquement essentielle.

• Le dépôt de garantie est une somme. C'est le quoi. Le locataire verse de l'argent au bailleur à la signature du bail. Cette somme dort pendant toute la durée du bail et lui est rendue à la sortie (sous déduction des retenues justifiées).
• La caution est une personne. C'est le qui. C'est une tierce personne (parent, ami, organisme comme Action Logement via Visale) qui s'engage par écrit à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Cet engagement prend la forme d'un acte de cautionnement solidaire.

Les deux peuvent coexister : un bailleur peut exiger à la foisle versement d'un dépôt et la signature d'un cautionnement. L'article 22-1 de la loi 1989 l'autorise explicitement dans la plupart des cas — seule exception, le bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ne peut pas, en principe, cumuler avec un cautionnement par un particulier.

L'abus de langage le plus courant consiste à dire « je verse ma caution » pour parler du dépôt. Inoffensif à l'oral, ce raccourci devient problématique dans un écrit juridique : la lettre de restitution doit parler de « dépôt de garantie », jamais de « caution », sous peine d'ambiguïté.

Les plafonds par type de bail

Le plafond du dépôt dépend exclusivement du type de bail signé. Aucun accord entre les parties ne peut y déroger — c'est une règle d'ordre public. Un bail qui stipule un montant supérieur voit sa clause réputée nulle, sans annuler le bail lui-même.

• Bail d'habitation vide (art. 22 loi 89-462) — plafond 1 mois HC. Le plus courant. Pour un loyer de 750 € hors charges, le dépôt ne peut excéder 750 €, quelle que soit la zone géographique.
• Bail meublé (art. 25-6 loi ALUR 2014) — plafond 2 mois HC. Inclut le bail meublé classique (1 an) et le bail étudiant meublé (9 mois). Pour un loyer meublé de 800 € HC, le plafond est à 1 600 €.
• Bail mobilité (art. 25-14 loi ELAN 2018) — dépôt interdit. Toute somme demandée à titre de dépôt est illégale : le locataire peut la réclamer immédiatement. En contrepartie, le bailleur peut exiger un cautionnement solidaire (Visale très courant).
• Location saisonnière (Code du tourisme) — montant libre. Usage fréquent : 25 à 30 % du prix du séjour, souvent en chèque non encaissé ou empreinte bancaire. Un montant manifestement excessif peut être contesté.
• Bail commercial (art. L145-1 et s. Code de commerce) — montant libre. Usage établi : 2 termes de loyer (soit 6 mois si le loyer est trimestriel, 2 mois si mensuel). Au-delà de 2 termes, le dépôt porte intérêts au profit du locataire (art. L145-40 C. com.).
• Bail professionnel (loi du 23 décembre 1986) — montant libre. Les professions libérales négocient généralement 1 à 3 mois de loyer. Doit être expressément prévu dans le bail.

Les modalités de versement

Le versement intervient à la signature du bail, ou au plus tard à la remise des clés. Les deux dates coïncident souvent, mais rien n'interdit un échéancier (dépôt versé à la signature, clés remises quelques jours plus tard). L'essentiel est que le versement soit antérieur ou concomitant à la prise de possession.

Moyens de paiement acceptés : espèces (avec plafond de 1 000 € pour un particulier en France), chèque bancaire, virement. Aucune obligation de compte séquestre, de séquestre notarial ou de coffre : le bailleur encaisse la somme sur son compte courant et en dispose librement. Le locataire n'a aucun droit de regard sur la conservation des fonds — seule compte la restitution finale.

Versement par un tiers. Un proche, une entreprise ou un organisme peut verser le dépôt à la place du locataire. Action Logement propose l'avance Loca-Pass : un prêt à taux zéro remboursable sur 25 mois qui couvre le dépôt, très utilisé par les salariés jeunes ou précaires. Cela ne change rien aux obligations du bailleur, qui restitue au locataire (charge à lui de rembourser le prêteur).

Justificatif obligatoire.Le bailleur doit remettre une quittance ou un reçu attestant le versement. En pratique, la mention du dépôt dans le bail lui-même tient lieu de reconnaissance. Si aucun justificatif n'est remis, conservez la preuve du virement ou la copie du chèque — pièce essentielle en cas de contentieux.

Un dépôt non révisable

Règle souvent ignorée : le montant du dépôt est figépour toute la durée du bail et de ses renouvellements. Le loyer peut évoluer chaque année par révision IRL, le dépôt ne bouge pas. C'est une conséquence directe de la lettre de l'article 22 qui fixe le plafond à la signature sans prévoir de mécanisme d'ajustement.

Exemple concret.Un locataire signe un bail vide en 2020 pour un loyer de 700 € HC et verse 700 € de dépôt. En 2026, après six révisions IRL, le loyer est passé à 790 €. Le plafond calculé sur le loyer actuel serait de 790 € — mais le dépôt reste à 700 €. Le bailleur ne peut pas réclamer les 90 € supplémentaires, pas plus lors d'un renouvellement que d'une reconduction tacite.

Cette règle joue à l'avantage du locataire dans un contexte d'inflation locative : la valeur relative du dépôt diminue au fil du temps, alors que le loyer grimpe. À l'inverse, le bailleur n'est pas tenu de compléter le dépôt si la régularisation annuelle des charges révèle un ajustement de provisions à la hausse — sur ce point, voir notre guide de la régularisation des charges.

La restitution : délais légaux

À la sortie du logement, le bailleur dispose de deux délais distincts selon l'état du bien constaté.

• Un mois si l'état des lieux de sortie est conformeà celui d'entrée, c'est-à-dire sans dégradation imputable au locataire. C'est le cas le plus fréquent dans les logements bien entretenus.
• Deux moisen cas de dégradations constatées entre l'entrée et la sortie, ou de retenues pour réparations, ou de régularisation de charges en attente.

Point de départ du délai. Le délai court à compter de la remise effective des clésau bailleur ou à son mandataire, pas de la fin juridique du bail. Si le locataire part anticipativement et rend les clés le 10 juin alors que le bail se termine le 30 juin, le délai court du 10 juin. Si les clés sont envoyées par courrier recommandé, la date de réception fait foi — pas celle d'envoi.

Cas particulier de la copropriété. Le décompte des charges n'est généralement pas connu au moment de la sortie. Le bailleur peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt à titre provisionnel, le temps de recevoir l'arrêté annuel du syndic. Cette provision doit être régularisée dans le mois suivantla réception du décompte définitif : soit restitution du trop-retenu, soit justification du maintien si la régularisation révèle un solde supérieur.

Les retenues autorisées

Le bailleur peut imputer sur le dépôt quatre catégories de sommes, et quatre seulement. Toute autre retenue est arbitraire et contestable : il n'existe pas de forfait « nettoyage » ou « remise en état » indiscutable.

1. Réparations locatives non effectuées.Liste limitative du décret n° 87-712 du 26 août 1987 : remplacement des joints, petites réparations de serrurerie, entretien des chaudières individuelles, rebouchage des trous de cheville, remise en état des parquets, peintures propres à l'entrée. Le bailleur doit produire un devis ou une facture pour chaque poste imputé.
2. Dégradations imputables au locataire.Rayures profondes sur parquet, tâches indélébiles sur murs et moquettes, trous non rebouchés, équipements cassés. L'imputation suppose que l'état des lieux d'entrée ne mentionnait pas déjà le défaut : un état des lieux d'entrée soigneux est la meilleure protection du locataire.
3. Loyers et charges impayésà la date de sortie. Le bailleur déduit directement du dépôt les sommes restant dues. Pour les loyers courants non encore échus (dernier mois par exemple), l'imputation est possible si le locataire n'a pas prévu de les régler par ailleurs.
4. Régularisation de charges en copropriété (20 % du dépôt à titre provisoire), comme vu à la section précédente.

Obligation de justificatifs.Le courrier de restitution doit comporter un décompte détaillé et s'accompagner des pièces justificatives : devis pour les réparations à venir, factures pour celles déjà effectuées, quittance ou échéancier pour les impayés, décompte du syndic pour la régularisation. Une retenue sans justificatif est contestable devant la Commission Départementale de Conciliation et, à défaut d'accord, devant le tribunal judiciaire.

La vétusté : jamais à la charge du locataire

La vétustéest l'usure normale d'un bien ou d'un équipement, liée au temps et à un usage courant diligent. Elle reste toujours à la charge du bailleur : le locataire qui part après dix ans dans un appartement ne peut pas se voir facturer une peinture défraîchie ou une moquette aplatie par l'usage normal.

À distinguer de la dégradation: dommage anormal, souvent brutal ou localisé, imputable à un comportement fautif ou à un défaut d'entretien. Un trou dans un mur, une vitre cassée, une tache de gras indélébile, un parquet griffé par un meuble traîné sans précaution : c'est à la charge du locataire.

La grille de vétusté. Pour objectiver le partage, les professionnels recommandent d'annexer au bail une grille de vétustéprécisant, pour chaque équipement, la durée de vie théorique et le taux de dépréciation annuel. Exemple : moquette 10 ans, peinture 7 ans, revêtement sol souple 12 ans, chauffe-eau 15 ans. Après la durée théorique, l'équipement est considéré comme vétuste, sans valeur résiduelle — toute retenue pour remplacement est exclue.

Principe du prorata.À défaut de grille, le juge applique un abattement pour vétusté proportionnel à l'ancienneté. Un canapé de 8 ans sur une durée de vie de 10 ans vaut 20 % de sa valeur neuve au moment de la sortie : si le locataire l'a abîmé, la retenue se limite à ces 20 %, pas au prix de remplacement d'un canapé neuf. Cette règle évite au locataire d'être puni deux fois : il a déjà payé l'usage par le loyer, il ne peut pas payer aussi le remplacement à neuf.

La pénalité de retard de 10 %

Depuis la loi ALUR de 2014, l'article 22 de la loi 1989 prévoit une pénalité automatique en cas de restitution tardive. Le mécanisme est simple et souvent méconnu des bailleurs : 10 % du loyer mensuel HC par mois entamé de retard, à ajouter au dépôt dû.

Exemple chiffré. Loyer mensuel de 850 € hors charges. Les clés sont rendues le 15 février avec état des lieux conforme. Le dépôt doit être restitué au plus tard le 15 mars (un mois). Le bailleur restitue finalement le 20 juin. Le retard court du 16 mars au 20 juin, soit trois mois et quelques jours. La loi compte en mois entamés : un seul jour au-delà d'un mois plein fait passer au mois suivant. Résultat : 4 mois entamés × 85 € (= 10 % de 850 €) = 340 €de pénalité, qui s'ajoute au dépôt initial dû.

Due de plein droit.La pénalité court automatiquement, sans mise en demeure préalable. Le locataire n'a aucune démarche à faire pour la déclencher : le simple dépassement du délai légal l'active. Cette automaticité protège le locataire contre les bailleurs de mauvaise foi qui espèrent gagner quelques semaines en traînant : chaque mois supplémentaire coûte mécaniquement une fraction du loyer.

Prescription de 3 ans. Le locataire peut réclamer dépôt et pénalité pendant 3 ans à compter de la date limite de restitution. Au-delà, la créance est prescrite. En pratique, la démarche se fait par lettre de mise en demeure par LRAR, puis en cas de refus par saisine de la Commission Départementale de Conciliation (gratuite) ou du tribunal judiciaire.

Cas particuliers

Quatre situations fréquentes demandent une attention spécifique.

• Colocation.En bail unique avec clause de solidarité, le dépôt est un tout indivisible : il est versé conjointement par les colocataires et restitué collectivement à la sortie du dernier. Les arrangements internes entre colocataires (répartition au prorata, remboursement entre eux) sont privés et n'engagent pas le bailleur. En baux individuels, chaque colocataire a son propre dépôt, restitué séparément selon son propre calendrier de sortie.
• Sous-location autorisée.Le locataire principal reste seul redevable vis-à-vis du bailleur : c'est lui qui a versé le dépôt et qui le récupère à la sortie. Le sous-locataire peut avoir versé un dépôt propre au locataire principal, mais ce dépôt est un accord privé entre eux, non opposable au bailleur.
• Vente du bien en cours de bail.Le nouveau bailleur succède au précédent dans tous les droits et obligations, y compris la conservation du dépôt. La somme lui est transmise à la vente (ou, plus fréquemment, ajustée dans le compte notarié). Le locataire conserve son dépôt inchangé : il n'a rien à verser à nouveau, même si un acte de notification de changement de bailleur lui est adressé.
• Décès du locataire.Les ayants droit héritent du bail (ou le rompent selon leur choix). Le dépôt suit le même régime que les autres créances : il est restitué à l'occasion de la sortie effective du logement, au nom des héritiers ou de la succession. Les délais et retenues s'appliquent normalement.

Recours en cas de litige

Quand la restitution tarde ou que les retenues sont contestées, quatre voies s'ouvrent au locataire, par ordre croissant de formalisme.

1. Mise en demeure par LRAR. Première étape incontournable. Un courrier recommandé avec accusé de réception rappelle au bailleur le délai légal dépassé, le montant du dépôt dû, la pénalité de 10 % applicable, et accorde un dernier délai (généralement 15 jours) avant saisine d'une juridiction. Modèle prêt à l'emploi : demande de restitution / mise en demeure.
2. Commission Départementale de Conciliation (CDC). Saisine gratuite, sur simple courrier à la préfecture ou en ligne. La CDC convoque les deux parties, cherche un accord, rend un avis motivé dans un délai de 2 à 3 mois. Très efficace pour les litiges inférieurs à 5 000 €, souvent accepté par les deux parties.
3. Tribunal judiciaire.Compétent quel que soit le montant. La procédure est plus longue (6 à 12 mois) mais conduit à une décision exécutoire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la CDC est un passage recommandé avant la saisine, bien qu'elle ne soit pas toujours obligatoire sur les questions de dépôt de garantie.
4. ADIL (Agence départementale d'information sur le logement). Conseil gratuit, présent dans chaque département. Un juriste analyse le dossier, explique les règles applicables, aide à rédiger les courriers. À actionner dès les premières tensions, avant même la mise en demeure.

Questions fréquentes