Acte de caution solidaire : guide complet du garant 2026

Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?

Le cautionnement est un contrat par lequel une personne (la caution, aussi appelée garant) s'engage envers un créancier (le bailleur) à payer la dette d'un débiteur (le locataire) si celui-ci n'exécute pas ses obligations. En matière locative, cela couvre les loyers, les charges, les réparations locatives et, plus largement, toute somme due au titre du bail.

La caution solidaireest une forme renforcée : le bailleur peut exiger le paiement directement de la caution, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire ni prouver son insolvabilité. C'est la forme utilisée dans la grande majorité des locations en France. La caution simple est théoriquement possible, mais rarissime dans les faits.

Caution simple ou caution solidaire ?

Deux régimes coexistent, aux conséquences très différentes :

• Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant. Ce n'est qu'après avoir constaté l'insolvabilité du locataire qu'il peut se tourner vers la caution. Celle-ci bénéficie du bénéfice de discussion (art. 2305 Code civil). En présence de plusieurs cautions, chacune ne paie que sa part (bénéfice de division, art. 2306).
• Caution solidaire : le bailleur peut choisir de poursuivre directement la caution, sans passer par le locataire ni épuiser les recours contre lui. La caution renonce aux bénéfices de discussion et de division. Si plusieurs cautions se sont engagées solidairement, chacune peut être poursuivie pour la totalité de la dette.

La solidarité ne se présume pas : elle doit être expressément mentionnée dans l'acte. L'expression « caution solidaire » suffit juridiquement, mais mentionner explicitement les renonciations aux bénéfices de discussion et de division (art. 2305 et 2306) évite toute contestation ultérieure sur la portée de l'engagement.

Qui peut être caution ?

Tout majeur capable juridiquement peut se porter caution, sous réserve que l'engagement soit proportionné à ses ressources. Voici les critères concrets que les bailleurs appliquent :

• Revenu : au moins 3 fois le loyer charges comprises. Un bulletin de salaire ou un avis d'imposition est systématiquement demandé.
• Domiciliation : fiscale ou bancaire en France, pour faciliter l'exécution forcée en cas de litige.
• Situation professionnelle : CDI, fonctionnaire ou activité libérale stable sont les profils les mieux acceptés. Les CDD courts peuvent être refusés.
• Lien avec le locataire : parent, conjoint, concubin, frère ou sœur, ami. La loi n'impose aucun lien particulier.

Dans un bail de colocation, chaque colocataire peut avoir sa propre caution. Si plusieurs cautions s'engagent conjointement sur une même dette, elles sont solidaires entre elles : le bailleur peut poursuivre l'une d'elles pour la totalité. Mieux vaut dans ce cas que chaque acte précise la quote-part garantie ou le plafond individuel.

Il existe un filet de sécurité : l'article 2299 du Code civil permet d'annuler ou de réduire un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution au jour de la signature. Les tribunaux analysent la situation à ce moment précis. Une promotion salariale obtenue après la signature ne valide pas rétroactivement un engagement signé dans l'insolvabilité.

Mentions obligatoires (art. 22-1)

L'article 22-1 de la loi de 1989 fixe un socle minimum pour la validité de l'acte. Chaque élément ci-dessous doit figurer dans le document :

• Identité complète de la caution : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, profession (recommandé).
• Identité du locataire garanti et du bailleur.
• Adresse du logement loué et référence au bail principal (date, durée).
• Montant du loyer et conditions de révision (ces informations doivent figurer textuellement dans l'acte, pas par simple renvoi au bail).
• Plafond global garanti exprimé en euros (obligatoire depuis la réforme 2022).
• Durée de l'engagement : déterminée (avec date de fin) ou indéterminée (avec mention du droit de résiliation).
• Mention de la nature solidaire : l'expression « caution solidaire ».
• Signature précédée de la mention manuscrite « Bon pour caution solidaire ».

L'acte de caution est distinct de la notice d'information ALUR, mais il doit lui aussi être remis en double exemplaire et signé avant ou au moment de la signature du bail.

La formule « sans limitation de montant » est nulle depuis la réforme 2022. Un acte sans plafond chiffré est contestable en justice et peut être annulé intégralement, laissant le bailleur sans aucun recours contre la caution.

Durée de l'engagement

• Durée déterminée : la caution s'engage pour une période fixe, souvent alignée sur la durée initiale du bail : 3 ans pour un bail vide, 1 an pour un meublé. La caution ne peut pas résilier unilatéralement avant l'échéance. À terme, l'engagement prend fin automatiquement, sauf renouvellement exprès par avenant.
• Durée indéterminée : l'engagement court tant que dure le bail. La caution peut le résilier à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. La résiliation prend effet à l'expiration du bail en cours (art. 22-1 al. 3), pas immédiatement. Les dettes antérieures à la résiliation restent dues.

Pour une première signature, la durée déterminée est préférable : la caution sait exactement jusqu'à quand elle est engagée, et le bailleur peut réévaluer la solvabilité du garant à chaque renouvellement du bail plutôt que de subir indéfiniment une caution dont la situation a changé.

Plafond garanti et sommes couvertes

Le plafond doit être chiffré en euros dans l'acte. La méthode la plus courante :

• Loyer mensuel TCC × durée max en mois. Pour un loyer de 1 000 € TCC sur 3 ans : 1 000 × 36 = 36 000 €. Certains bailleurs arrondissent à la hausse (40 000 €) pour couvrir les intérêts et frais de procédure.
• Marge pour dégradations : ajouter l'équivalent d'un à deux mois supplémentaires permet de couvrir les réparations locatives constatées à l'état des lieux de sortie.

Les sommes couvertes par la caution sont :

• Loyers impayés (principal).
• Charges locatives.
• Réparations locatives et indemnités de remise en état.
• Indemnités d'occupation après résiliation du bail.
• Frais de procédure et intérêts de retard, dans la limite du plafond global.

À noter : la caution ne couvre pas le dépôt de garantie (versé en amont par le locataire), ni les loyers de périodes postérieures à la fin de son engagement.

Réforme du 16 août 2022

La loi n°2022-1158 du 16 août 2022 (dite « loi pouvoir d'achat ») a modernisé le régime du cautionnement sur trois points :

• Suppression des mentions manuscrites longues : avant 2022, la caution devait recopier à la main plusieurs paragraphes détaillant les sommes garanties. Ce formalisme générait des nullités à répétition. Depuis la réforme, la mention « Bon pour caution solidaire » suffit.
• Signature électronique admise : l'acte peut désormais être signé de façon électronique (art. 1367 Code civil), à condition de respecter un niveau de sécurité conforme au règlement eIDAS.
• Information renforcée : le bailleur doit notifier à la caution tout incident de paiement dans un délai d'un mois (art. 2302 Code civil). À défaut, il perd le droit de réclamer à la caution les pénalités et intérêts accumulés pendant le retard.

Les actes signés avant 2022 restent valables s'ils respectaient le formalisme de l'époque. Pour toute nouvelle signature, un modèle à jour est nettement plus simple à rédiger et élimine le risque de nullité lié à l'omission d'une formule manuscrite.

Information annuelle de la caution

Au-delà de l'information en cas d'incident, la loi impose au bailleur (professionnel ou particulier) une information annuelle de la caution personne physique :

• Rappel du montant de la dette principale (loyer et charges) au 31 décembre de l'année écoulée.
• Rappel de la faculté de résiliation si la caution est à durée indéterminée.
• Envoi avant le 31 mars de l'année suivante.

Pour les bailleurs professionnels, le non-respect de cette obligation annuelle entraîne la perte des intérêts de retard accumulés (art. L. 333-2 Code de la consommation). Pour un bailleur particulier, la jurisprudence est plus souple, mais un courrier annuel simple évite toute contestation.

En cas d'impayé : la procédure pas à pas

Dès le premier loyer non payé, le bailleur doit agir selon un enchaînement précis pour conserver ses droits contre la caution.

1. Notification à la caution dans le mois : l'article 2302 du Code civil oblige le bailleur à informer la caution de tout incident de paiement dans un délai d'un mois. Sans cette notification, le bailleur perd les pénalités et intérêts courus pendant le retard, sans pour autant perdre le droit d'agir contre la caution.
2. Mise en demeure au locataire : adresser une lettre de mise en demeure par LRAR au locataire. Ce courrier constitue le point de départ des intérêts légaux et engage la procédure amiable.
3. Commandement de payer par huissier : si le locataire ne régularise pas sous 2 mois, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (coût : environ 170 € HT). Ce commandement est aussi notifié à la caution.
4. Saisine du tribunal judiciaire : si aucun accord n'est trouvé, le bailleur saisit le tribunal pour obtenir un titre exécutoire (jugement prononçant la résiliation du bail et condamnant le locataire et la caution au paiement des sommes dues).
5. Exécution forcée : avec le titre exécutoire, le bailleur peut faire pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires de la caution ou une cession de rémunération sur son salaire.

Résiliation et fin de l'engagement

• Fin naturelle (durée déterminée) : l'engagement s'éteint à la date prévue. Aucune formalité particulière.
• Résiliation par la caution (durée indéterminée) : LRAR au bailleur. Effet à l'expiration du bail en cours, pas immédiatement.
• Fin du bail principal : la caution s'éteint avec le bail. En cas de reconduction tacite, vérifier si l'acte prévoit un renouvellement automatique ou une nouvelle signature.
• Décès du locataire : la caution peut être appelée pour les dettes échues avant le décès. Pour les dettes postérieures, tout dépend de la continuation ou non du bail par les héritiers.
• Décès de la caution : les obligations nées avant le décès sont transmises aux héritiers dans la limite de l'actif successoral. L'engagement futur prend fin au décès.
• Divorce ou séparation : le divorce n'éteint pas la caution. Un avenant au bail et un acte de décharge peuvent être négociés entre les parties.

Risques pour la caution : ce qu'il faut savoir avant de signer

Les sommes en jeu peuvent facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur toute la durée du bail. Voici ce à quoi la caution s'expose concrètement si le locataire ne paie plus :

• Saisie sur salaire : une fraction du salaire peut être saisie par voie judiciaire (cession forcée) après l'obtention d'un titre exécutoire.
• Saisie bancaire : les comptes peuvent être bloqués partiellement, dans le respect du solde bancaire insaisissable (SBI).
• Saisie de biens : biens meubles (véhicule) voire, dans les cas les plus graves, biens immobiliers.
• Fichage FICP : inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers si la caution emprunte pour payer ou ne s'exécute pas.
• Conséquences sur le couple : si la caution est mariée sous un régime de communauté, les biens communs peuvent être engagés, sauf consentement exprès du conjoint à l'acte.

Avant de signer, lire l'intégralité du bail principal, vérifier le montant total garanti et la durée. Refuser est toujours possible, et n'a pas à être justifié.

Alternatives à la caution solidaire

• Garantie Visale (Action Logement) : gratuite pour le locataire et le bailleur, elle couvre les impayés de loyer et les dégradations jusqu'à un plafond (1 500 € par mois en zone tendue). Réservée à certains profils : moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle, intermittents, etc.
• Assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) : souscrite par le bailleur (coût : 2 à 4 % du loyer annuel), elle couvre les impayés, les dégradations et les frais de procédure. Incompatible avec le cumul d'une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
• Dépôt de garantie : limité légalement à 1 mois de loyer pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. Ne peut pas être augmenté contractuellement, et n'est pas assimilable à une caution.
• Cautionnement bancaire : une banque se porte caution contre le dépôt d'une somme équivalente sur un compte bloqué. Coûteux pour le locataire, mais totalement sécurisant pour le bailleur.

Aucune solution n'est universellement meilleure : la caution d'un proche reste la moins coûteuse quand le garant est solvable et disponible. La Visale s'impose souvent pour les jeunes ou les locataires en mobilité professionnelle qui n'ont pas de famille proche à solliciter. La GLI intéresse surtout les bailleurs qui gèrent plusieurs lots et préfèrent externaliser le risque plutôt que de dépendre d'un garant individuel.

Questions fréquentes