Le cautionnement solidaire est l'outil juridique qui permet à un bailleur d'accepter un locataire dont les revenus ne suffisent pas à rassurer seuls : un tiers — le garant — s'engage à payer en cas de défaillance. Côté bailleur, c'est une sécurité précieuse ; côté caution, c'est un engagement lourd et souvent mal mesuré. Ce guide déroule tout ce que les deux parties doivent savoir, du fondement juridique à la rédaction concrète de l'acte.
En résumé :L'acte de caution solidaire est régi par l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 2288 et suivants du Code civil. Il doit comporter un plafond garanti chiffré, la durée de l'engagement et la mention manuscrite « Bon pour caution solidaire » (la mention longue n'est plus obligatoire depuis la loi du 16 août 2022). Il ne peut pas être cumulé avec une assurance GLI, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?
Le cautionnement est un contrat par lequel une personne (la caution, aussi appelée garant) s'engage envers un créancier (le bailleur) à payer la dette d'un débiteur (le locataire) si celui-ci n'exécute pas ses obligations. En matière locative, cela couvre les loyers, les charges, les réparations locatives et, plus largement, toute somme due au titre du bail.
La caution solidaireest une forme renforcée de cautionnement : le bailleur peut exiger le paiement directement de la caution, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire. C'est la forme quasi systématiquement utilisée en France pour la location d'habitation — la caution simple étant résiduelle.
Caution simple ou caution solidaire ?
Deux régimes coexistent, aux conséquences très différentes :
- Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant. Ce n'est qu'après avoir constaté l'insolvabilité du locataire qu'il peut se tourner vers la caution. Celle-ci bénéficie du bénéfice de discussion (art. 2305 Code civil). En cas de pluralité de cautions, chaque caution ne paie que sa part (bénéfice de division, art. 2306).
- Caution solidaire : le bailleur peut choisir de poursuivre directement la caution, sans passer par le locataire ni épuiser les recours contre lui. La caution renonce aux bénéfices de discussion et de division. Si plusieurs cautions se sont engagées solidairement, chacune peut être poursuivie pour la totalité.
Qui peut être caution ?
Tout majeur capable juridiquement peut se porter caution, sous réserve de la proportionnalité de l'engagement à ses ressources. Quelques critères concrets côté bailleur :
- Revenu : typiquement, au moins 3 fois le loyer hors charges. Un bulletin de salaire ou un avis d'imposition est exigé.
- Résidence : domiciliation fiscale ou bancaire en France recommandée pour faciliter l'exécution forcée en cas de litige.
- Situation professionnelle : CDI, fonction publique ou activité libérale stable sont les profils les plus acceptés. Les CDD ou contrats courts peuvent être refusés.
- Lien avec le locataire : parent, conjoint, concubin, frère/sœur, ami sont les plus fréquents. La loi n'impose aucun lien particulier.
Mentions obligatoires (art. 22-1)
L'article 22-1 de la loi de 1989 fixe un socle minimum pour la validité de l'acte de cautionnement :
- Identité complète de la caution : nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, profession (recommandé).
- Identité du locataire garanti et du bailleur.
- Adresse du logement loué et référence au bail principal (date, durée).
- Montant du loyer et conditions de révision — ces informations doivent figurer textuellement.
- Plafond global garanti exprimé en euros (indispensable depuis la réforme 2022).
- Durée de l'engagement : déterminée (avec date de fin) ou indéterminée (avec mention du droit de résiliation).
- Mention de la nature solidaire : expression « caution solidaire ».
- Signature précédée de la mention manuscrite « Bon pour caution solidaire » (suffisante depuis la loi du 16 août 2022).
Durée de l'engagement
- Durée déterminée :la caution s'engage pour une période fixe (souvent alignée sur la durée initiale du bail, par exemple 3 ans pour un bail vide, 1 an pour un meublé). La caution ne peut pas résilier unilatéralement avant l'échéance. Passé ce terme, l'engagement prend fin automatiquement — mais il reste possible de le renouveler par avenant.
- Durée indéterminée :l'engagement continue tant que dure le bail. La caution peut le résilier à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. La résiliation prend effet à l'expiration du bail en cours (art. 22-1 al. 3). Attention : la caution reste redevable des dettes échues avant la résiliation.
Plafond garanti et sommes couvertes
Le plafond doit être chiffré en euros. Sa méthode de calcul la plus courante :
- Loyer mensuel TCC × durée max en mois × coefficient de sécurité. Pour un loyer de 1 000 € TCC sur 3 ans : 1 000 × 36 = 36 000 €. Souvent, on arrondit à la hausse (40 000 €) pour couvrir les intérêts et frais annexes.
- Inclure la marge pour dégradations : certains bailleurs ajoutent l'équivalent de 1 à 2 mois supplémentaires (soit 2 000 € en plus dans notre exemple).
Les sommes couvertes par la caution sont :
- Loyers impayés (principal).
- Charges locatives.
- Réparations locatives et indemnités de remise en état.
- Indemnités d'occupation après résiliation du bail.
- Frais de procédure et intérêts de retard, dans la limite du plafond global.
Réforme du 16 août 2022
La loi n°2022-1158 du 16 août 2022 (dite « loi pouvoir d'achat ») a modernisé le régime du cautionnement, avec trois changements importants :
- Suppression des mentions manuscrites longues : avant 2022, la caution devait recopier à la main plusieurs paragraphes détaillant les sommes garanties. Ce formalisme était source de nullités. Depuis la réforme, la mention « Bon pour caution solidaire » suffit.
- Signature électronique admise : l'acte de caution peut désormais être signé de façon électronique (art. 1367 Code civil), à condition de respecter un niveau de sécurité conforme au règlement eIDAS.
- Information renforcée : le bailleur doit notifier à la caution tout incident de paiement dans un délai d'un mois (art. 2302 Code civil). À défaut, il perd le droit de réclamer à la caution les pénalités et intérêts accumulés pendant le retard.
Information annuelle de la caution
Au-delà de l'information en cas d'incident, la loi impose au bailleur (professionnel ou particulier) une information annuelle de la caution personne physique :
- Rappel du montant de la dette principale (loyer et charges) au 31 décembre de l'année écoulée.
- Rappel de la faculté de résiliation si la caution est à durée indéterminée.
- Envoi avant le 31 mars de l'année suivante.
Le non-respect de cette obligation annuelle peut, pour les bailleurs professionnels, entraîner la perte des intérêts de retard accumulés (art. L. 333-2 Code de la consommation). Pour un bailleur particulier, la jurisprudence est plus souple mais la pratique d'un courrier annuel reste conseillée.
Résiliation et fin de l'engagement
- Fin naturelle (durée déterminée) : l'engagement s'éteint à la date prévue. Aucune formalité particulière.
- Résiliation par la caution (durée indéterminée) : LRAR au bailleur. Effet à l'expiration du bail en cours, pas immédiat.
- Fin du bail principal : la caution s'éteint avec le bail. En cas de reconduction tacite, vérifier si l'acte prévoit un renouvellement automatique ou une nouvelle signature.
- Décès du locataire : la caution peut être appelée pour les dettes échues avant le décès. Pour les dettes postérieures, la règle dépend de la continuation ou non du bail par les héritiers.
- Décès de la caution : les obligations nées avant le décès sont transmises aux héritiers (dans la limite de l'actif successoral). L'engagement futur prend fin au décès.
- Divorce / séparation du couple caution-locataire : le divorce n'éteint pas la caution. Un avenant au bail et un acte de décharge peuvent être négociés.
Risques pour la caution : ce qu'il faut savoir avant de signer
Se porter caution n'est pas anodin. Les sommes en jeu peuvent facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur toute la durée du bail. Les conséquences possibles :
- Saisie sur salaire : une fraction du salaire peut être saisie par voie judiciaire (cession forcée) après un titre exécutoire.
- Saisie bancaire : les comptes peuvent être bloqués partiellement, dans le respect du solde bancaire insaisissable (SBI).
- Saisie de biens : biens meubles (véhicule) voire, dans les cas graves, biens immobiliers.
- Fichage FICP : inscription au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers si la caution emprunte pour payer ou ne paie pas.
- Retentissement familial : si le couple de la caution est marié sous un régime de communauté, les biens communs peuvent être engagés — sauf si le conjoint n'a pas donné son consentement exprès.
Alternatives à la caution solidaire
- Garantie Visale (Action Logement) :gratuite pour le locataire et le bailleur, elle couvre les impayés de loyer et dégradations jusqu'à un plafond (jusqu'à 1 500 € par mois en zone tendue). Réservée à certains publics (moins de 30 ans, salariés en CDI hors période d'essai, mutation, intermittents, etc.).
- Assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) :souscrite par le bailleur (coût : 2 à 4 % du loyer annuel), elle couvre les impayés, les dégradations et les frais de procédure. Incompatible avec le cumul d'une caution, sauf locataire étudiant ou apprenti.
- Dépôt de garantie renforcé : limité légalement à 1 mois (vide) ou 2 mois (meublé) — ne peut pas être augmenté. Non assimilable à une caution.
- Cautionnement bancaire :une banque se porte caution contre le dépôt d'une somme équivalente (souvent 2 à 3 mois de loyer) sur un compte bloqué. Coûteux pour le locataire mais totalement sécurisant pour le bailleur.
Pour un locataire avec de bons revenus, la caution solidaire d'un proche reste la solution la plus simple et la moins coûteuse. Pour un locataire jeune ou en mobilité, la garantie Visale est souvent préférable. Pour un investisseur, la GLI peut représenter un meilleur rapport sérénité/coût.
Pour aller plus loin
- Bail d'habitation vide — contrat principal garanti par l'acte de caution.
- Bail meublé — mêmes règles de cautionnement, durée plus courte.
- Guide de l'état des lieux — document clé pour déterminer les sommes dues à la sortie.
- Notice d'information ALUR — annexe obligatoire au bail.
- Mise en demeure pour loyer impayé — première étape contre un locataire défaillant.
- Restitution du dépôt de garantie — liée au régime de l'article 22.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un acte de caution solidaire ?
L'acte de caution solidaire est un contrat par lequel une personne (la caution ou garant) s'engage à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance. En garantie solidaire, le bailleur peut se retourner directement contre la caution sans poursuivre préalablement le locataire. Il est régi par l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et par les articles 2288 et suivants du Code civil.
Depuis 2022, les mentions manuscrites sont-elles toujours obligatoires ?
Non. La loi du 16 août 2022 pour le pouvoir d'achat a supprimé l'obligation de recopier à la main le long texte de l'article 22-1 qui faisait office de mise en garde. Aujourd'hui, la mention manuscrite « Bon pour caution solidaire » précédant la signature suffit. Le texte complet reste toutefois recommandé dans le corps du document.
Le bailleur peut-il exiger une caution et une assurance loyer impayé ?
Non — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 dernier alinéa). En dehors de ce cas précis, le cumul assurance GLI + garant est interdit. Le bailleur doit choisir l'un des deux. Une clause du bail qui prévoirait ce cumul serait réputée non écrite.
Pendant combien de temps la caution est-elle engagée ?
Cela dépend du type d'engagement. Durée déterminée : la caution est engagée jusqu'à la date fixée (souvent alignée sur la durée initiale du bail, par exemple 3 ans). Durée indéterminée : la caution peut résilier à tout moment par LRAR, mais reste engagée jusqu'à la fin du bail en cours.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus ?
Le bailleur doit informer la caution dans un délai d'un mois à compter du premier incident (art. 2302 du Code civil). La caution peut alors proposer un arrangement au locataire ou payer directement. En cas de refus, le bailleur peut engager une procédure judiciaire et obtenir un titre exécutoire permettant de saisir les biens ou le salaire de la caution.
La caution doit-elle être majeure et française ?
La caution doit être majeure, capable juridiquement et solvable. Elle peut être de toute nationalité, à condition d'avoir une domiciliation fiscale ou bancaire en France pour faciliter l'exécution. Les bailleurs exigent généralement un revenu mensuel net au moins égal à 3 fois le loyer (critère commun aux dossiers locatifs).
Peut-on contester un acte de caution ?
Oui. Une caution peut être annulée ou réduite devant le juge si elle est manifestement disproportionnée aux revenus et patrimoine de la caution au moment de la signature (art. 2299 Code civil). L'absence de mentions obligatoires (plafond, durée) peut également entraîner la nullité. Le délai de prescription est de 5 ans.
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