Vous souhaitez récupérer votre appartement pour y habiter, y installer votre enfant ou vos parents ? La loi vous le permet, mais sous des conditions précises. Un congé pour reprise incomplet, adressé trop tard ou au mauvais bénéficiaire est nul de plein droit. Et si vous inventez le motif, vous vous exposez à des sanctions civiles et pénales. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir avant d'envoyer ce courrier.
En résumé : L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé au locataire pour reprendre le logement et y habiter, ou le faire habiter par un proche désigné par la loi. Le congé doit préciser le bénéficiaire et son lien avec le bailleur, respecter un préavis de 6 mois (bail non meublé) ou 3 mois (bail meublé), et être notifié en LRAR. Tout manquement entraîne la nullité du congé.
Qu'est-ce que le congé pour reprise pour habiter ?
Le congé pour reprise est l'un des trois cas dans lesquels un bailleur peut mettre fin à un bail d'habitation à son terme. Contrairement au congé pour vente (qui vise à céder le bien) et au congé pour motif légitime et sérieux (qui répond à un manquement du locataire), le congé pour reprise est fondé sur le projet personnel du bailleur : récupérer le logement afin de l'occuper ou le faire occuper par un proche.
L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le cadre légal. Ce congé est soumis à des conditions plus strictes qu'il n'y paraît : la liste des bénéficiaires est limitative, les mentions obligatoires sont précises, et le bailleur doit effectivement honorer son engagement d'occuper le logement après le départ du locataire.
Bénéficiaires autorisés : une liste limitative
La loi dresse une liste exhaustive des personnes au profit desquelles le bailleur peut reprendre son logement. Toute personne ne figurant pas dans cette liste rend le congé nul, même si l'intention d'occupation était réelle.
- Le bailleur lui-même, s'il souhaite y établir sa résidence principale.
- Son conjoint, époux ou épouse, quelle que soit la date du mariage par rapport au bail.
- Son partenaire PACS, à condition que le partenariat soit enregistré à la date du congé.
- Son concubin notoire, le concubinage devant être public et dater d'au moins un an à la date du congé. La jurisprudence est stricte sur ce point.
- Ses ascendants (parents, grands-parents), sans limite de degré.
- Ses descendants (enfants, petits-enfants), sans limite de degré.
- Les ascendants et descendants de son conjoint ou partenaire PACS (beaux-parents, beaux-enfants).
Délais de préavis : une règle stricte
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 fixe des délais de préavis impératifs. Leur non-respect rend le congé nul de plein droit, indépendamment de la validité du motif ou de l'identité du bénéficiaire.
- Bail non meublé : préavis de 6 mois avant la date d'expiration du bail. Exemple : bail expirant le 31 décembre, le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 juin.
- Bail meublé : préavis de 3 mois avant la date d'expiration du bail. Exemple : bail expirant le 31 décembre, le congé doit être reçu au plus tard le 30 septembre.
Si le congé est reçu un jour trop tard, le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période. Le bailleur doit attendre la prochaine échéance contractuelle pour donner congé à nouveau.
Contenu obligatoire du congé
La loi impose des mentions obligatoires sous peine de nullité absolue. Un congé pour reprise incomplet est nul même si l'intention d'habiter était sincère.
Le congé doit d'abord identifier le bailleur expéditeur (nom, prénom ou dénomination sociale, adresse), le locataire destinataire (nom et prénom de tous les titulaires du bail) et l'adresse précise du logement. Il mentionne le type de bail (non meublé ou meublé) qui détermine le préavis applicable.
Le motif visé est la reprise aux fins d'habitation personnelle et effective. Deux mentions absolument indispensables sous peine de nullité : l'identité du bénéficiaire (nom, prénom, ou confirmation qu'il s'agit du bailleur lui-même) et la nature des liens entre le bailleur et le bénéficiaire (conjoint, enfant, parent, etc.), dès lors que le bénéficiaire est différent du bailleur.
Enfin, le congé comporte la date d'expiration du bail, la référence à l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, puis le lieu, la date et la signature du bailleur.
Cas où le congé pour reprise est interdit
La loi protège certaines catégories de locataires contre le congé pour reprise. Ignorer ces protections expose le bailleur à la nullité du congé et à des dommages et intérêts.
La protection la plus connue vise le locataire âgé de plus de 65 ans disposant de ressources modestes. Le congé lui est interdit si ses ressources restent inférieures au plafond HLM applicable dans sa commune, sauf si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond : dans ce cas précis, le congé redevient possible.
Une protection similaire peut s'appliquer quand un membre du foyer du locataire est titulaire de la carte d'invalidité (art. L241-3 du code de l'action sociale), selon les circonstances appréciées par le juge. Enfin, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ne suspend pas la notification du congé lui-même, mais uniquement les expulsions judiciaires : le congé peut parfaitement être notifié pendant cette période.
Obligations du bailleur après la reprise
Récupérer le logement n'est pas la fin de la procédure, c'est le début d'obligations légales précises. Un bailleur qui ne respecte pas ses engagements après le congé s'expose à de lourdes sanctions.
La première obligation est l'occupation effective dans les six mois : le bénéficiaire désigné doit s'installer et faire du logement sa résidence principale dans ce délai, à compter du départ du locataire. Cette occupation doit ensuite se prolonger pendant au moins vingt-quatre mois, faute de quoi la reprise serait requalifiée en fraude. Une occupation de quelques semaines suivie d'une remise en location ou d'une vente tombe sous le coup de cette qualification.
En cas de non-respect (vente immédiate, relocation à un tiers, non-occupation), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir des dommages et intérêts substantiels, d'autant plus s'il a dû trouver un logement en urgence dans des conditions défavorables.
Contestation par le locataire
Le locataire qui reçoit un congé pour reprise dispose de plusieurs voies pour le contester s'il l'estime irrégulier ou frauduleux.
La première voie reste la contestation de la validité formelle : préavis insuffisant, mention du bénéficiaire absente ou incomplète, mode de notification irrégulier. Une simple irrégularité formelle suffit à annuler le congé, sans avoir à débattre du fond. Le locataire peut également contester le bénéficiaire lui-même s'il estime qu'il n'appartient pas à la liste légale (frère, ami, associé) et obtenir la nullité devant le tribunal judiciaire.
Un locataire remplissant les conditions d'âge et de ressources peut invoquer la protection des locataires âgés et faire valoir l'interdiction légale. Avant d'aller en justice, il a aussi la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation, dont l'avis n'est pas contraignant mais peut faciliter un accord amiable. En dernier recours, il peut tout simplement rester dans les lieux après l'expiration du bail et forcer le bailleur à prouver la régularité du congé devant le juge.
Documents associés
Le congé pour reprise est l'un des trois motifs de congé prévus par l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Ces documents complémentaires peuvent vous être utiles :
- Congé pour vente , deuxième motif de congé du bailleur (art. 15-II), avec droit de préemption au locataire.
- Congé pour motif légitime et sérieux , troisième motif de congé, motivé par des manquements du locataire (impayés, troubles, dégradations).
- Attestation de remise des clés , officialise la sortie effective du logement à l'échéance du congé.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le congé pour reprise pour habiter ?
C'est le droit reconnu au bailleur de récupérer son logement à l'échéance du bail afin de l'habiter lui-même ou de le faire habiter par un proche désigné par la loi (conjoint, partenaire PACS, concubin, ascendants, descendants). Il est régi par l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Quel est le préavis pour un congé pour reprise ?
Le préavis est de 6 mois avant la date d'expiration du bail pour un logement non meublé, et de 3 mois pour un logement meublé. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le locataire (art. 15-I loi 89-462).
Qui peut bénéficier de la reprise ?
Le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ainsi que les ascendants et descendants de son conjoint ou partenaire PACS. Toute autre personne, même un ami proche, ne peut pas être bénéficiaire.
Que doit contenir le congé pour reprise ?
Le congé doit préciser le motif (la reprise), l'identité complète du bénéficiaire et la nature de ses liens avec le bailleur, sous peine de nullité. Ces mentions sont obligatoires en vertu de l'article 15-I. Sans elles, le congé est nul même si le bailleur avait une intention réelle d'habiter.
Le bailleur est-il obligé d'habiter lui-même le logement ?
Non. Il peut reprendre pour l'un des bénéficiaires listés par la loi. Mais le logement doit être occupé effectivement et à titre de résidence principale dans les 6 mois suivant le départ du locataire, et pendant au moins 24 mois. À défaut, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts.
Le congé pour reprise est-il possible pour tout logement ?
Non. Le congé est interdit si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures au plafond de ressources HLM, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond. Des restrictions similaires s'appliquent aux locataires de moins de 65 ans dans certaines conditions.
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