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Document gratuit · Art. 15-I loi 89-462

Congé pour reprise pour habiter : guide complet du bailleur

Bénéficiaires autorisés, préavis de 6 mois, contenu obligatoire, locataires protégés, obligations après la reprise. Tout ce qu'il faut savoir pour donner un congé valable et éviter le congé frauduleux.

La rédaction· Contrat-de-location.com
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Vous souhaitez récupérer votre appartement pour y habiter, y installer votre enfant ou vos parents ? La loi vous le permet — mais sous des conditions précises. Un congé pour reprise incomplet, adressé trop tard ou au mauvais bénéficiaire est nul de plein droit. Et si vous inventez le motif, vous vous exposez à des sanctions civiles et pénales. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir avant d'envoyer ce courrier.

En résumé : L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé au locataire pour reprendre le logement et y habiter, ou le faire habiter par un proche désigné par la loi. Le congé doit préciser le bénéficiaire et son lien avec le bailleur, respecter un préavis de 6 mois (bail non meublé) ou 3 mois (bail meublé), et être notifié en LRAR. Tout manquement entraîne la nullité du congé.

Qu'est-ce que le congé pour reprise pour habiter ?

Le congé pour reprise est l'un des trois cas dans lesquels un bailleur peut mettre fin à un bail d'habitation à son terme. Contrairement au congé pour vente (qui vise à céder le bien) et au congé pour motif légitime et sérieux (qui répond à un manquement du locataire), le congé pour reprise est fondé sur le projet personnel du bailleur : récupérer le logement afin de l'occuper ou le faire occuper par un proche.

L'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le cadre légal. Ce congé est soumis à des conditions plus strictes qu'il n'y paraît : la liste des bénéficiaires est limitative, les mentions obligatoires sont précises, et le bailleur doit effectivement honorer son engagement d'occuper le logement après le départ du locataire.

Distinction importante : le congé pour reprise ne met pas fin au bail immédiatement. Le locataire reste dans les lieux jusqu'à la date d'expiration du bail, à condition que le congé ait été notifié dans les délais légaux. Le bailleur ne peut pas forcer un départ anticipé par ce seul congé.

Bénéficiaires autorisés : une liste limitative

La loi dresse une liste exhaustive des personnes au profit desquelles le bailleur peut reprendre son logement. Toute personne ne figurant pas dans cette liste rend le congé nul, même si l'intention d'occupation était réelle.

  • Le bailleur lui-même : le propriétaire qui souhaite y établir sa résidence principale.
  • Son conjoint : époux ou épouse, quelle que soit la date du mariage par rapport au bail.
  • Son partenaire PACS : le partenariat doit être enregistré à la date du congé.
  • Son concubin notoire : la concubinage doit être notoire et dater d'au moins un an à la date du congé. La jurisprudence est stricte sur ce point.
  • Ses ascendants : parents, grands-parents, sans limite de degré.
  • Ses descendants : enfants, petits-enfants, sans limite de degré.
  • Les ascendants et descendants de son conjoint ou partenaire PACS : extension aux beaux-parents, beaux-enfants, etc.
Exclusions notables : un frère, une sœur, un oncle, un ami proche, un associé ou un salarié ne peuvent pas être bénéficiaires de la reprise. Un congé donné pour l'un de ces proches non listés serait nul, et le bailleur s'exposerait à des dommages et intérêts pour congé frauduleux.

Délais de préavis : une règle stricte

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 fixe des délais de préavis impératifs. Leur non-respect rend le congé nul de plein droit, indépendamment de la validité du motif ou de l'identité du bénéficiaire.

  • Bail non meublé : préavis de 6 mois avant la date d'expiration du bail. Exemple : bail expirant le 31 décembre, le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 juin.
  • Bail meublé : préavis de 3 mois avant la date d'expiration du bail. Exemple : bail expirant le 31 décembre, le congé doit être reçu au plus tard le 30 septembre.
Point de départ du préavis : le délai commence à courir à la date de réception de la lettre recommandée par le locataire — et non à la date d'envoi. Si le locataire est absent, la jurisprudence dominante retient la date de la première présentation postale. Pour éviter tout risque, envoyez la LRAR avec plusieurs jours de marge avant la limite légale.

Si le congé est reçu un jour trop tard, le bail se renouvelle automatiquement pour une nouvelle période. Le bailleur doit attendre la prochaine échéance contractuelle pour donner congé à nouveau.

Contenu obligatoire du congé

La loi impose des mentions obligatoires sous peine de nullité absolue. Un congé pour reprise incomplet est nul même si l'intention d'habiter était sincère.

  • Identité et adresse du bailleur (expéditeur) : nom, prénom ou dénomination sociale, adresse.
  • Identité du locataire (destinataire) : nom et prénom de tous les titulaires du bail.
  • Adresse précise du logement : numéro, rue, code postal, ville.
  • Type de bail : non meublé ou meublé — détermine le préavis applicable.
  • Le motif : la reprise aux fins d'habitation personnelle et effective.
  • Identité du bénéficiaire : nom, prénom — ou confirmation qu'il s'agit du bailleur lui-même.
  • Nature des liens entre le bailleur et le bénéficiaire : mention expresse du lien (conjoint, enfant, parent, etc.). Cette mention est obligatoire dès lors que le bénéficiaire est différent du bailleur.
  • Date d'expiration du bail.
  • Référence à l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
  • Lieu, date et signature du bailleur.
Un congé adressé uniquement à l'un des co-titulaires du bail (colocation, époux co-titulaires) est inopposable à l'autre. En cas de bail commun, envoyer autant de lettres recommandées que de titulaires du bail.

Cas où le congé pour reprise est interdit

La loi protège certaines catégories de locataires contre le congé pour reprise. Ignorer ces protections expose le bailleur à la nullité du congé et à des dommages et intérêts.

  • Locataire âgé de plus de 65 ans avec ressources modestes : le congé est interdit si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures au plafond de ressources HLM applicable dans sa commune. Exception : si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond, le congé redevient possible.
  • Locataire dont un membre du foyer est en situation de handicap : si un occupant du logement est titulaire de la carte d'invalidité (catégorie prévue à l'art. L241-3 du code de l'action sociale), des protections similaires peuvent s'appliquer selon les circonstances.
  • Pendant la trêve hivernale : les expulsions (et non les congés) sont suspendues du 1er novembre au 31 mars. En revanche, le congé peut être notifié pendant cette période — c'est l'expulsion judiciaire qui est suspendue, pas la notification du congé.
Conseil : avant d'envoyer le congé, vérifiez l'âge du locataire et demandez-lui, si nécessaire, une attestation sur l'honneur de ses ressources. En cas de doute, consultez un professionnel du droit (avocat, notaire) avant d'agir.

Obligations du bailleur après la reprise

Récupérer le logement n'est pas la fin de la procédure — c'est le début d'obligations légales précises. Un bailleur qui ne respecte pas ses engagements après le congé s'expose à de lourdes sanctions.

  • Occupation effective dans les 6 mois : le bénéficiaire désigné dans le congé doit s'installer dans le logement et en faire sa résidence principale dans les 6 mois suivant le départ du locataire.
  • Durée minimale d'occupation : le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant au moins 24 mois (2 ans). Une occupation de quelques semaines suivie d'une mise en location ou d'une vente constitue une fraude.
  • Conséquences du non-respect : si le bailleur ne respecte pas ces obligations (vente immédiate, remise en location à un tiers, non-occupation), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir des dommages et intérêts. Les montants peuvent être substantiels, notamment si le locataire a dû trouver un logement en urgence.
Congé frauduleux : un bailleur qui invente un projet d'habitation pour se débarrasser d'un locataire (par exemple pour vendre le logement libre à un prix plus élevé) commet une fraude. Il s'expose à des dommages et intérêts civils et, dans les cas les plus graves, à des sanctions pénales.

Contestation par le locataire

Le locataire qui reçoit un congé pour reprise dispose de plusieurs voies pour le contester s'il l'estime irrégulier ou frauduleux.

  • Contester la validité formelle : préavis insuffisant, mention du bénéficiaire absente ou incomplète, mode de notification irrégulier. Une irrégularité formelle suffit à annuler le congé, sans avoir à discuter du fond.
  • Contester le bénéficiaire : si le locataire estime que le bénéficiaire désigné n'appartient pas à la liste légale (frère, ami, etc.), il peut demander la nullité du congé au tribunal judiciaire.
  • Invoquer la protection des locataires âgés : si le locataire remplit les conditions d'âge et de ressources, il peut faire valoir la protection légale et obtenir la nullité du congé.
  • Saisir la commission de conciliation : avant d'aller en justice, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Son avis n'est pas contraignant mais peut faciliter un accord amiable.
  • Rester dans les lieux et attendre l'expulsion judiciaire : si le locataire conteste la validité du congé, il peut rester dans les lieux et obliger le bailleur à prouver la régularité du congé devant le juge.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le congé pour reprise pour habiter ?

C'est le droit reconnu au bailleur de récupérer son logement à l'échéance du bail afin de l'habiter lui-même ou de le faire habiter par un proche désigné par la loi (conjoint, partenaire PACS, concubin, ascendants, descendants). Il est régi par l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quel est le préavis pour un congé pour reprise ?

Le préavis est de 6 mois avant la date d'expiration du bail pour un logement non meublé, et de 3 mois pour un logement meublé. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception par le locataire (art. 15-I loi 89-462).

Qui peut bénéficier de la reprise ?

Le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ainsi que les ascendants et descendants de son conjoint ou partenaire PACS. Toute autre personne, même un ami proche, ne peut pas être bénéficiaire.

Que doit contenir le congé pour reprise ?

Le congé doit préciser le motif (la reprise), l'identité complète du bénéficiaire et la nature de ses liens avec le bailleur, sous peine de nullité. Ces mentions sont obligatoires en vertu de l'article 15-I. Sans elles, le congé est nul même si le bailleur avait une intention réelle d'habiter.

Le bailleur est-il obligé d'habiter lui-même le logement ?

Non. Il peut reprendre pour l'un des bénéficiaires listés par la loi. Mais le logement doit être occupé effectivement et à titre de résidence principale dans les 6 mois suivant le départ du locataire, et pendant au moins 24 mois. À défaut, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts.

Le congé pour reprise est-il possible pour tout logement ?

Non. Le congé est interdit si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures au plafond de ressources HLM, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond. Des restrictions similaires s'appliquent aux locataires de moins de 65 ans dans certaines conditions.

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