Remise partielle dépôt de garantie : modèle gratuit 2026 | Contrat-de-location.com

Le locataire a rendu les clés. L'état des lieux de sortie révèle des dégradations. Le bailleur a le droit de retenir une partie du dépôt de garantie — mais à des conditions strictes : retenues justifiées, délais respectés, justificatifs fournis. Ce guide détaille la procédure à suivre pour restituer partiellement le dépôt de garantie en toute légalité.

En résumé : En cas de dégradations constatées à l'état des lieux de sortie, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives, à condition de fournir des justificatifs (devis ou factures). Le solde doit être restitué dans un délai de deux mois suivant la remise des clés, sous peine d'une majoration de 10 % par mois de retard.

Qu'est-ce que la remise partielle du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de la signature du bail pour couvrir d'éventuels manquements à ses obligations locatives. À l'issue du bail, le bailleur est tenu de le restituer intégralement — sauf s'il peut justifier de retenues légitimes.

La remise partielle du dépôt de garantie intervient lorsque le bailleur constate, à l'occasion de l'état des lieux de sortie, des dégradations imputables au locataire qui dépassent la simple usure normale. Dans ce cas, il restitue au locataire la différence entre le montant total du dépôt et le coût chiffré des réparations, dûment justifié.

Base légale : l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régit la restitution du dépôt de garantie. Il fixe les délais, les conditions de retenue et les pénalités applicables en cas de retard de restitution.

Pour les locations meublées, les règles sont identiques depuis la loi ALUR de 2014 : même article 22, même délai de deux mois (ou un mois en l'absence de dégradation), mêmes conditions de retenue. Seul le montant maximum du dépôt de garantie diffère : deux mois de loyer hors charges pour le meublé, contre un mois pour le nu.

Délai légal de restitution

La loi fixe deux délais distincts selon la situation constatée à l'état des lieux de sortie.

Un mois : lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée — c'est-à-dire sans dégradation constatée au-delà de l'usure normale. Ce délai s'applique aussi lorsque le locataire n'a pas demandé la réalisation d'un état des lieux de sortie.
Deux mois : lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations imputables au locataire, justifiant des retenues sur le dépôt de garantie. Ce délai laisse au bailleur le temps d'obtenir les devis ou factures nécessaires.

Attention : tout dépassement de ces délais entraîne une majoration automatique du dépôt de garantie de 10 % par mois de retard commencé. Cette pénalité s'applique de plein droit, sans mise en demeure préalable du locataire. Elle est calculée sur le montant du dépôt initial, et non sur le solde à restituer.

Le point de départ du délai est la date de remise des clés par le locataire. Si le locataire remet les clés par courrier, la date retenue est celle de la réception de l'envoi par le bailleur. Il est donc conseillé de formaliser la remise des clés par une attestation de remise de clés signée des deux parties.

Quelles retenues sont autorisées ?

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux manquements du locataire à ses obligations locatives. Ces retenues doivent être strictement limitées aux postes suivants.

Réparations locatives : les réparations que le locataire avait l'obligation d'effectuer et qu'il n'a pas réalisées. La liste indicative des réparations locatives est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 (joints de robinets, papiers peints endommagés, petites réparations dans les communs, etc.).
Dégradations : les dommages causés au logement ou à ses équipements qui dépassent l'usure normale (trous dans les murs, dégradations de revêtements, équipements cassés, etc.). Chaque poste doit être individualisé et chiffré.
Nettoyage : si le logement a été rendu dans un état de saleté anormal, les frais de nettoyage professionnel peuvent être retenus, à condition de produire une facture.
Loyers et charges impayés : si le locataire doit encore des sommes au titre du loyer ou des charges à la date de remise des clés, elles peuvent être déduites du dépôt.

Ce qui n'est pas retenu : la vétusté — c'est-à-dire la dégradation naturelle due au temps et à l'usage ordinaire du logement — est intégralement à la charge du bailleur. Un accord type de vétusté peut être annexé au bail pour fixer les règles de partage précises (grilles de vétusté FNAIM, UNIS, etc.).

Quelles justifications fournir ?

La loi est explicite : les retenues opérées sur le dépôt de garantie doivent être dûment justifiées. Sans justificatif, le locataire peut contester la retenue, et les juridictions donnent généralement raison au locataire en l'absence de preuve.

États des lieux comparatifs : la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie est la pièce maîtresse. Elle doit faire apparaître clairement les dégradations constatées et leur imputabilité au locataire. Photos à l'appui si possible.
Devis : pour les travaux non encore réalisés à la date d'envoi du courrier. Le devis doit être établi par un professionnel, daté et précis sur la nature des travaux et leur coût.
Factures : pour les travaux déjà réalisés. La facture constitue la preuve la plus solide. Elle doit mentionner la nature et le coût des travaux, et être établie par un professionnel identifié.

Si le bailleur ne dispose pas encore de factures à la date de restitution (travaux en cours), il peut envoyer des devis en précisant qu'ils seront complétés par les factures définitives. Un bailleur de bonne foi qui retient sans justificatif s'expose au remboursement des sommes retenues, majorées des intérêts légaux.

Procédure pas à pas

Voici les quatre étapes à suivre pour restituer partiellement le dépôt de garantie en bonne et due forme.

Réaliser l'état des lieux de sortie — Comparer précisément l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée. Relever toutes les dégradations imputables au locataire, en distinguant les dégradations réelles des marques de vétusté normale. Faire signer l'état des lieux de sortie par les deux parties. Si le locataire refuse de signer, mentionner le refus sur l'état des lieux.
Chiffrer les retenues — Obtenir des devis ou factures pour chaque poste de dégradation retenu. Le montant total des retenues ne peut pas dépasser le montant du dépôt de garantie. Calculer le solde à restituer (dépôt – retenues = montant restitué).
Rédiger le courrier de restitution partielle — Détailler dans le courrier l'identité des parties, l'adresse du bien, la date de départ, le montant du dépôt, la liste des dégradations avec leur coût, le total des retenues et le montant restitué. Joindre les justificatifs (devis/factures).
Envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception — Dans les deux mois suivant la remise des clés. Adresser le courrier à la nouvelle adresse du locataire si elle est connue, ou à l'adresse du bien si le locataire n'a pas communiqué de nouvelle adresse. Conserver le récépissé d'envoi et l'accusé de réception.

Conseil pratique : joignez systématiquement les justificatifs au courrier de restitution — ne les envoyez pas séparément. Cela évite tout litige sur la complétude du dossier et démontre la bonne foi du bailleur.

Questions fréquentes

Quel est le délai légal pour restituer le dépôt de garantie ?

Le bailleur dispose de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire pour restituer le dépôt de garantie. Ce délai est réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire sans dégradation constatée. Fondement : art. 22 loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quelles pénalités en cas de retard de restitution ?

Tout dépassement des délais légaux de restitution entraîne une majoration du dépôt de garantie de 10 % par mois de retard commencé. Cette pénalité s'applique de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de mettre en demeure le bailleur. Elle est cumulable avec d'autres recours du locataire.

Le bailleur peut-il retenir pour vétusté ?

Non. La vétusté est une usure normale résultant du temps et de l'usage ordinaire des lieux. Elle est à la charge du bailleur et ne peut justifier aucune retenue sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations imputables au locataire — au-delà de l'usure normale — peuvent donner lieu à retenue, justificatifs à l'appui.

Faut-il joindre des justificatifs aux retenues ?

Oui, impérativement. La loi exige que les retenues soient « dûment justifiées ». Le bailleur doit joindre les devis ou factures correspondant à chaque poste de retenue. Sans justificatif, le locataire peut contester la retenue devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Que faire en cas de désaccord sur les retenues ?

En cas de litige, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), une procédure gratuite et non obligatoire avant tout recours judiciaire. Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution des sommes indûment retenues, majorées éventuellement des intérêts.

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