Congé du bailleur : le guide complet 2026

Quand le bailleur peut-il donner congé ?

Premier principe, souvent oublié : le bailleur ne peut pas donner congé quand il veut. La loi de 1989 réserve cette faculté à l'échéance du bail, c'est-à-dire au terme de la période contractuelle initiale ou de la reconduction tacite en cours. Pour un bail vide soumis à la loi de 1989, la durée minimale est de trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale comme une SCI). Pour un bail meublé, elle est d'un an, ramenée à neuf mois pour un bail étudiant.

Donner congé en cours de bail est donc impossible, sauf à invoquer une faute grave du locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire de résiliation. Le congé délivré hors échéance est nul, et le bail se poursuit comme si de rien n'était.

Les trois motifs autorisés par la loi

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 fixe une liste fermée. Le congé du bailleur n'est valable que s'il est fondé sur l'un des trois motifs suivants : la vente du logement, la reprise pour habiter ou loger un proche, ou un motif légitime et sérieux. Aucune autre raison — fin de mandat de gestion, désaccord avec le locataire, projet de rénovation lourde — n'autorise à elle seule un congé hors de ces trois cases.

Le congé pour vente suppose l'intention réelle de vendre le logement libre de tout occupant. Il déclenche un mécanisme protecteur de droit de préemption du locataire, détaillé plus loin.

Le congé pour reprise suppose que le bailleur — ou un proche limitativement énuméré par la loi — entende habiter le logement à titre de résidence principale. La liste des bénéficiaires possibles est stricte : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Aucun autre lien — frère, sœur, neveu, ami — n'est admis.

Le congé pour motif légitime et sérieux vise principalement les cas d'inexécution par le locataire de ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance habitation, dégradations, sous-location non autorisée.

Le préavis de six mois : calcul et point de départ

Le préavis applicable au congé du bailleur est de six mois pour un bail vide, et de trois mois pour un bail meublé (article 25-8 de la loi de 1989). Ce délai n'est pas négociable, même si les relations entre les parties sont excellentes.

Le point de départ est essentiel : le préavis court à compter de la date de réception du congé par le locataire, et non de la date d'envoi. Pour une lettre recommandée, la Cour de cassation a précisé en 2011 que c'est la date de remise effective qui compte — et non la date de première présentation lorsque le pli n'a pas été retiré. Un courrier envoyé fin novembre mais réceptionné mi-décembre décale d'autant le point de départ du préavis.

Le calcul de la date de fin se fait de quantième à quantième. Un congé reçu le 14 février 2026 expire ainsi le 14 août 2026 pour un bail vide. Si cette date tombe avant l'échéance contractuelle du bail, c'est l'échéance qui prime. Si elle tombe après, le congé est nul.

La forme du congé : LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre

L'article 15-I impose un formalisme strict. Le congé doit être notifié par l'un des trois moyens suivants, à l'exclusion de tout autre :

• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) — le plus utilisé en pratique ;
• Signification par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) — plus coûteux mais plus sûr en cas de relations conflictuelles ;
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement — utile lorsque les rapports sont cordiaux.

Aucun autre canal n'est admis : ni le courrier simple, ni l'e-mail, ni le SMS, ni la mention orale lors d'une visite. Une clause contractuelle prévoyant la notification par voie électronique est inopérante en matière de congé.

Lorsque plusieurs locataires sont signataires du bail, le congé doit être adressé à chacun d'eux individuellement. Pour un couple marié, il doit également être notifié aux deux époux dès lors que le bailleur a été informé du mariage, même si un seul des deux a signé le bail. Un congé adressé à un seul cotitulaire est nul.

Les mentions obligatoires à peine de nullité

L'article 15-I prévoit qu'à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué. En cas de reprise, il doit en outre préciser les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et ce bénéficiaire. Une formule vague du type « pour reprise familiale » ne suffit pas : il faut nommer la personne et préciser, par exemple, qu'il s'agit du fils du bailleur ou du conjoint du partenaire pacsé.

Si le congé est délivré par un intermédiaire — agence immobilière, administrateur de biens, notaire —, la lettre doit indiquer le nom ou la dénomination sociale du propriétaire pour le compte duquel l'intermédiaire agit.

Le congé pour vente et le droit de préemption du locataire

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption (article 15-II). La lettre de congé doit obligatoirement indiquer :

• le motif (vente) ;
• la description précise du logement et des annexes louées (cave, parking, box) ;
• le prix et les conditions de la vente projetée ;
• la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi de 1989.

À réception, le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. S'il accepte, il a deux mois pour signer l'acte authentique (quatre mois s'il sollicite un prêt immobilier, le bail étant prorogé jusqu'à l'expiration de ce délai). S'il refuse, il doit quitter les lieux à la fin du préavis de six mois.

La protection du locataire âgé et modeste

L'article 15-III de la loi de 1989 instaure une protection renforcée pour les locataires les plus fragiles, jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel le 26 mai 2023 (décision n° 2023-1050 QPC). Deux conditions cumulatives doivent être réunies à la date d'échéance du bail :

• le locataire doit être âgé de plus de 65 ans ;
• ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond de ressources prévu pour l'attribution des logements locatifs conventionnés.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, le bailleur ne peut donner congé qu'à la condition de proposer au locataire un logement de remplacement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans le même secteur géographique.

Trois exceptions permettent au bailleur d'échapper à l'obligation de relogement : il a lui-même plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ; ses propres ressources sont inférieures au même plafond ; ou il a effectivement proposé un logement de remplacement répondant aux critères légaux. La Cour de cassation admet que cette offre puisse intervenir en cours de préavis, mais elle doit être effective et vérifiable.

La protection est également étendue au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement. Depuis la loi du 21 juillet 2023, une protection similaire bénéficie aux locataires modestes percevant l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) pour un enfant gravement malade ou handicapé.

Que risque le bailleur en cas d'erreur ?

La nullité du congé est la sanction la plus fréquente. Elle entraîne la poursuite automatique du bail aux conditions antérieures, le bailleur devant attendre la prochaine échéance pour recommencer — soit potentiellement trois années perdues. Les motifs les plus courants : absence de motif, omission des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, oubli de la notice d'information, envoi par lettre simple, notification à un seul cotitulaire.

Le contrôle du juge est étendu : l'article 15-I prévoit que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non-reconduction n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En matière de reprise, il peut exiger des preuves d'occupation effective dans les mois qui suivent la libération du logement.

La saisine de la commission départementale de conciliation est ouverte au locataire qui conteste le congé (article 20 de la loi de 1989). Cette tentative de conciliation est préalable à toute action judiciaire pour certaines procédures. La commission rend un avis dans les deux mois.