Frais d'agence location 2026 : plafonds ALUR, calcul et répartition

L'essentiel en 30 secondes

Trois chiffres à retenir pour 2026. Multipliez chacun par la surface habitable du logement (au sens de la loi Boutin) pour obtenir la part maximale facturable au locataire :

• Zone très tendue (Paris + 76 communes IDF) : 12,10 €/m². Avec EDL par l'agence : 15,13 €/m² au total.
• Zone tendue (1 149 communes, 28 agglomérations) : 10,09 €/m². Avec EDL : 13,12 €/m².
• Zone non tendue (reste du territoire) : 8,07 €/m². Avec EDL : 11,10 €/m².

Exemple rapide : un 40 m² en zone tendue donne un plafond de 40 × 10,09 = 403,60 € pour la mise en location, plus 40 × 3,03 = 121,20 € si l'agence fait l'état des lieux d'entrée. Soit un maximum de 524,80 € pour la part locataire. Toute somme supérieure est nulle.

Les plafonds 2026 par zone

La France est divisée en trois zones par le décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014. Le plafond varie selon la tension du marché locatif local.

Zone très tendue (zone A bis) : la plus restrictive, correspond à Paris et 76 communes d'Île-de-France listées par l'arrêté du 1ᵉʳ août 2014 (NOR ETLL1417102A). Attention à la distinction avec la zone A (qui est plus large et sert pour d'autres dispositifs fiscaux comme le Pinel). Plafond 2026 : 12,10 €/m² TTC pour la mise en location, soit une augmentation de 0,87 % par rapport aux 12 € applicables entre 2014 et 2025.

Zone tendue : définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié. Elle couvre environ 1 149 communes dans 28 agglomérations où le marché locatif est structurellement déséquilibré : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse, Montpellier, Strasbourg, Nice, Rennes, Annecy, Bayonne et le Pays Basque, la Corse, etc. Plafond 2026 : 10,09 €/m² TTC.

Zone non tendue : toutes les communes non listées dans les deux zones précédentes. Plafond 2026 : 8,07 €/m²TTC. C'est de loin la zone géographique la plus étendue en surface, couvrant les zones périurbaines et rurales.

Qui paie quoi précisément

La loi ALUR a tranché une question auparavant confuse : quelles prestations peuvent être facturées au locataire, et lesquelles restent à la charge exclusive du bailleur. La réponse tient en deux listes.

À la charge exclusive du bailleur(l'agence ne peut rien réclamer au locataire) :

• La rédaction et la diffusion de l'annonce de location.
• L'entremise et la mise en relation avec les candidats (recherche, tri initial).
• La gestion locative (encaissement des loyers, édition des quittances, révisions IRL, régularisation de charges).
• Le traitement des impayés et le contentieux.
• Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, ERP, amiante, plomb, etc.).
• L'éventuelle assurance loyers impayés (GLI) souscrite par le bailleur.

Prestations partageables(plafond appliqué à la part locataire, le bailleur paie au moins autant) :

• Les visites du logement.
• La constitution du dossier du candidat locataire.
• La rédaction du bail et de ses annexes.
• L'état des lieux d'entrée (plafond séparé).

Le bailleur peut toujours choisir de prendre à sa charge l'intégralité des frais, même ceux qui pourraient légalement être partagés. L'inverse — demander plus au locataire qu'au bailleur, ou plus que le plafond — est strictement interdit.

Les 4 prestations partageables

Le législateur a énuméré limitativement les quatre prestations dont le coût peut être partagé avec le locataire. Aucune autre prestation ne peut être facturée au titre du plafond ALUR, même si l'agence y consacre du temps effectif.

1. L'organisation des visites. Prise de rendez-vous avec les candidats, accompagnement physique lors de la visite, présentation du logement et du quartier. Cette prestation inclut la gestion des demandes multiples et la sélection préalable.

2. La constitution du dossier. Collecte des pièces, vérification de leur validité, analyse de la solvabilité, contrôle de la cohérence des éléments fournis. La liste des pièces exigibles est strictement limitée par le décret n° 2015-1437.

3. La rédaction du bail. Établissement du contrat et de ses annexes : notice d'information, état des lieux d'entrée, inventaire du mobilier pour un meublé, diagnostics, cautionnement éventuel. L'agence doit produire un document conforme au type de bail (vide, meublé, mobilité, étudiant).

4. L'état des lieux d'entrée. Seule prestation qui échappe à la règle des 3 prestations cumulatives : elle peut être facturée indépendamment des trois autres, et fait l'objet d'un plafond séparé de 3,03 €/m². Détails en section 6.

La règle des 3 prestations cumulatives

Point juridique important et largement méconnu : pour pouvoir facturer des frais de mise en location au locataire, l'agence doit avoir effectivement réalisé les trois prestations cumulativement : visites et constitution du dossier etrédaction du bail. Une seule prestation isolée n'ouvre aucun droit à facturation.

Exemple concret : un candidat visite un logement avec l'agence, mais finit par le louer directement auprès du bailleur qui gère ensuite la rédaction du bail lui-même. L'agence a bien effectué les visites, mais n'a ni constitué le dossier ni rédigé le bail. Elle ne peut pasfacturer au locataire au titre de la mise en location, même si elle a consacré du temps aux visites. Ce temps est à la charge du bailleur exclusif (dans le cadre d'une prestation d'entremise non partageable).

Cette règle découle de l'article 5-I de la loi du 6 juillet 1989 (rédaction issue de la loi ALUR). Elle est cumulative stricte : deux prestations sur trois ne suffisent pas. En pratique, elle permet de faire invalider toute facturation « proportionnelle » qu'une agence tenterait d'opérer quand elle n'a pas été de bout en bout dans la transaction.

L'état des lieux : plafond unique national

L'état des lieux d'entrée réalisé par l'agence bénéficie d'un régime à part. Son plafond est unique et national : 3,03 €/m² TTC pour la part locataire, quelle que soit la zone géographique. Plus simple que les plafonds de mise en location, plus lisible aussi — utile puisque les litiges sur l'état des lieux sont nombreux.

Caractéristique particulière : l'EDL peut être facturé seul, sans mise en location associée. Si un bail est signé de particulier à particulier mais que les parties préfèrent confier l'état des lieux à un professionnel, l'agence peut intervenir uniquement sur ce poste, dans la limite de 3,03 €/m².

Alternatives :

• État des lieux amiable entre bailleur et locataire, sans intervention de tiers. Aucun fraisdans ce cas. Le document est rédigé conjointement, signé en deux exemplaires. C'est la solution la plus économique et souvent la plus rapide.
• Constat par commissaire de justice (ex-huissier) en cas de désaccord. Les honoraires suivent un barème réglementaire ; ils sont partagés à 50/50entre bailleur et locataire. Cette solution est la plus probante en cas de contentieux ultérieur, le constat d'huissier faisant foi jusqu'à preuve contraire.

La règle de partage équitable

La loi ALUR a introduit une règle cardinale qui se superpose au plafond en €/m² : la part locataire ne peut jamais excéder la part bailleur. C'est un second plafond, plus subtil mais tout aussi contraignant.

Exemple 1 : un mandat de gestion prévoit 500 € d'honoraires de mise en location pour un 40 m² en zone tendue. Le plafond réglementaire est de 403,60 € (40 × 10,09 €). Mais la règle de partage équitable impose que la part locataire ≤ part bailleur. Si l'agence facturait 403,60 € au locataire, le bailleur n'aurait plus que 96,40 € à sa charge — moins que le locataire, ce qui est interdit. Le locataire paiera donc au maximum 250 € (50 % × 500 €).

Exemple 2 : un mandat prévoit 900 € d'honoraires pour un 40 m² en zone très tendue. Le plafond réglementaire est de 484 € (40 × 12,10 €). La règle de partage impose que la part locataire ≤ la part bailleur, soit au plus 450 € (50 % × 900 €). Mais cette fois, les 450 € sont inférieurs au plafond de 484 €, donc autorisés. Locataire : 450 €. Bailleur : 450 €.

En pratique, la part locataire est donc toujours limitée au plus petit des deux : le plafond ALUR ou la moitié des honoraires totaux. Cette règle protège le locataire contre les mandats très élevés où le plafond serait atteint mais où le partage resterait déséquilibré.

Calcul pratique avec exemples

Trois cas concrets pour ancrer les calculs avec les plafonds 2026.

Cas n° 1 : studio 22 m² à Paris. Zone très tendue. Plafond mise en location : 22 × 12,10 = 266,20 €. Avec état des lieux par l'agence : 22 × 3,03 = 66,66 €. Total maximum part locataire : 332,86 €. Une facture de 400 € serait illégale de 67,14 €.

Cas n° 2 : T3 65 m² à Lyon. Zone tendue. Plafond mise en location : 65 × 10,09 = 655,85 €. Avec EDL : 65 × 3,03 = 196,95 €. Total maximum : 852,80 €. Une facture de 1 200 € serait illégale de 347,20 €, récupérables dans les 5 ans suivant le paiement.

Cas n° 3 : maison 90 m² en province (zone non tendue). Plafond mise en location : 90 × 8,07 = 726,30 €. Avec EDL : 90 × 3,03 = 272,70 €. Total maximum : 999 €. À noter : même en zone non tendue, les plafonds restent contraignants pour les grandes surfaces.

La revalorisation de 2026 expliquée

Onze ans sans bouger. Entre 2014 et 2025, les plafonds sont restés strictement identiques (12 / 10 / 8 €/m²), malgré l'inflation cumulée qui dépassait 15 % sur la période. Les organisations professionnelles — UNIS, FNAIM, SNPI — réclamaient une revalorisation depuis plusieurs années. Le Conseil d'État, saisi en mai 2025, a confirmé que le pouvoir réglementaire pouvait procéder à une révision sans attendre une nouvelle loi.

Le gouvernement a agi en deux temps. L'arrêté du 17 juillet 2025 (NOR ATDL2515648A) a posé les principes d'une indexation sur l'IRL (indice de référence des loyers), avec une limite : uniquement à la hausse. L'arrêté du 13 novembre 2025a rectifié cette condition en supprimant la limitation à la hausse : désormais, les plafonds peuvent évoluer chaque année en plus ou en moins selon la variation de l'IRL entre le 3ᵉ trimestre d'une année et le 3ᵉ trimestre suivant.

Pour 2026, la variation IRL T3 2024 → T3 2025 a été de +0,87 %, donnant les nouveaux plafonds : 12,10 € (au lieu de 12), 10,09 € (au lieu de 10), 8,07 € (au lieu de 8), et 3,03 € pour l'EDL (au lieu de 3). Ces plafonds s'appliquent aux baux signés à partir du 1ᵉʳ janvier 2026. Les baux antérieurs restent soumis aux anciens plafonds, mais toute prestation nouvellement facturée à un locataire déjà en place (par exemple un avenant) suit les nouveaux plafonds.

Perspective :l'indexation annuelle est désormais mécanique. Chaque fin d'année, les nouveaux plafonds applicables au 1ᵉʳ janvier suivant seront connus dès la publication de l'IRL du T3 (mi-octobre). Ce calculateur sera mis à jour en conséquence ; la logique est stable pour les années à venir.

Sanctions et recours contre les abus

Toute facture qui dépasse les plafonds ALUR est nulle pour le surplus(art. 5-I loi 89-462). Le caractère d'ordre public de la règle rend inopérants tous les contournements possibles : clause du mandat, accord verbal, consentement du locataire au moment de la signature. La somme trop-perçue est intégralement récupérable, sans avoir à démontrer un préjudice.

Procédure type :

1. Demande écrite à l'agence : courrier simple ou email exposant le calcul du dépassement et demandant le remboursement. Joindre le décompte précis (l'outil permet de le copier).
2. Mise en demeure par LRAR si silence ou refus sous 15 jours. Rappeler les textes (art. 5-I loi 89-462, arrêté du 13 novembre 2025), joindre les pièces, fixer un délai de 15 jours supplémentaires pour régularisation. Modèle disponible : mise en demeure gratuite.
3. Signalement à la DGCCRF ou à la DDPP. Procédure gratuite, en ligne ou par courrier, à l'antenne départementale. L'administration peut déclencher un contrôle et infliger une amende administrative à l'agence.
4. Médiateur de la consommation. Beaucoup d'agences sont rattachées à un médiateur agréé. La saisine est gratuite et permet souvent une solution amiable en 2 à 3 mois.
5. Tribunal judiciaireen dernier recours. L'action civile en remboursement se prescrit par 5 ans à compter du paiement. La procédure peut être portée devant le juge des contentieux de la protection pour les montants jusqu'à 10 000 €.

Cas particuliers

Tous les types de location ne sont pas soumis au plafond ALUR. Distinction nette à garder en tête pour éviter les confusions.

• Bail d'habitation vide(résidence principale) : plafond ALUR applicable.
• Bail meublé(résidence principale) : plafond ALUR applicable. Article 25-6 loi 89-462 renvoie aux mêmes règles.
• Bail étudiant 9 mois meublé : plafond ALUR applicable (régime du meublé).
• Bail mobilité : plafond ALUR applicable. Article 25-14 loi 89-462 renvoie aux mêmes règles de frais.
• Location saisonnière (Code du tourisme, art. L. 324-1-1) : aucun plafond. Les frais sont libres, encadrés uniquement par le droit de la consommation pour les pratiques commerciales déloyales.
• Bail commercial 3-6-9 : aucun plafond. Les honoraires se négocient librement dans le mandat, usage courant 15 à 20 % du loyer annuel HT.
• Bail professionnel (professions libérales) : aucun plafond. Négociation libre.
• Location de particulier à particulier sans intermédiaire : aucun frais. Aucun professionnel n'est intervenu, la loi Hoguet ne s'applique pas. Le bail peut être généré en ligne ou rédigé par les parties.
• Vente immobilière : aucun plafond légal. Les honoraires d'agence sont librement négociés, usage entre 3 et 6 % du prix de vente selon la région et le bien.

Questions fréquentes