État des lieux : le guide complet

Ce qu'est réellement un état des lieux

L'état des lieux est un document contradictoire qui décrit l'état du logement à un instant T. Contradictoire signifie que les deux parties (bailleur et locataire) l'établissent ensemble et le signent. Sans cette double signature, il n'a aucune valeur probatoire devant un tribunal.

La loi du 6 juillet 1989 (article 3-2, modifiée par la loi ALUR) impose deux états des lieux pour toute location à usage d'habitation principale : un à l'entrée dans les lieux, un à la restitution des clés. L'obligation s'applique aussi bien au bailleur qu'au locataire.

Pour une location saisonnière ou un bail commercial, les règles diffèrent. Un état des lieux reste fortement conseillé, mais les délais et le contenu ne sont pas encadrés de la même façon.

État des lieux d'entrée : quand et avec qui

Il se fait le jour de la remise des clés, pas avant. Si le locataire emménage le 1er mars, l'état des lieux se signe le 1er mars. Le faire la veille sans la présence du locataire est sans valeur.

Les deux parties peuvent se faire représenter par un mandataire (conjoint, agent immobilier, huissier). Si le bailleur mandate un agent immobilier pour le représenter, les frais d'état des lieux sont partagés 50/50 avec le locataire et plafonnés à 3 €/m² en zone très tendue, 3 €/m² en zone tendue, 3 €/m² ailleurs (décret du 27 mai 2022).

Le document doit mentionner : la date, l'adresse, les noms et adresses des parties, le relevé de tous les compteurs (eau, électricité, gaz), les clés remises et leur nombre, l'état de chaque pièce avec le détail (sols, murs, plafonds, équipements, fenêtres, etc.).

Comment le remplir sans se faire avoir

Pièce par pièce, élément par élément. Les formules vagues comme "bon état général" sont à éviter absolument. Si un juge doit trancher un litige deux ans plus tard, il a besoin de précisions.

Voici les mentions utiles par type d'élément :

• Sols : noter la nature (parquet, carrelage, moquette), l'état (propre, taché, rayé, cassé), la localisation des défauts ("carrelage fendu à 30 cm de la porte d'entrée").
• Murs et plafonds : noter les traces, fissures, trous, décollements de papier peint, avec localisation précise.
• Menuiseries : état des fenêtres, portes, volets, poignées. Tester l'ouverture et la fermeture.
• Équipements : tester chaque appareil (plaque de cuisson, hotte, radiateurs, robinets). Noter "fonctionne" ou décrire le défaut précis.
• Sanitaires : noter l'état du joint de baignoire, la présence de traces de moisissures, le fonctionnement de la chasse d'eau.

Photos : la règle d'or

Les photos ne remplacent pas l'état des lieux écrit. Elles le complètent. Un juge peut refuser des photos sans contexte comme preuve. Mais des photos datées, géolocalisées, attachées à un état des lieux signé ? Ça, ça tient.

La bonne pratique : photographier chaque pièce en vue d'ensemble, puis en gros plan chaque défaut mentionné dans le document. Nommer les fichiers de façon explicite ("cuisine_sol_tache_entrée.jpg") et les envoyer par email à l'autre partie le jour même. Cet email crée une date certaine.

Si le locataire remarque des défauts après avoir signé l'état des lieux, il dispose de 10 jours pour les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces réserves sont annexées à l'état des lieux d'entrée.

État des lieux de sortie : les pièges classiques

Il se fait le jour de la restitution des clés. Pas après. Une fois les clés rendues, le bailleur ne peut plus faire de réserves.

La comparaison entre entrée et sortie permet de déterminer ce qui relève de la dégradation (à la charge du locataire) et ce qui relève de la vétusté (à la charge du bailleur). Les deux notions sont souvent confondues, avec des conséquences financières réelles.

Si le locataire refuse d'assister à l'état des lieux de sortie, le bailleur peut mandater un huissier. Les frais sont alors partagés entre les deux parties.

Vétusté et usure normale : ce que la loi dit vraiment

La vétusté, c'est l'usure normale liée au temps et à un usage raisonnable du logement. Elle ne peut pas être imputée au locataire. Un parquet qui perd son brillant après 5 ans, des peintures qui jaunissent, des joints de silicone qui noircissent légèrement : c'est de la vétusté.

Un trou dans le mur, une tache brûlée sur le plan de travail, un carreau cassé : c'est une dégradation. La limite entre les deux n'est pas toujours évidente, ce qui explique l'essentiel des litiges locatifs.

La grille de vétusté (décret du 30 décembre 2016) fixe une durée de vie théorique pour chaque élément du logement. Une peinture a une durée de vie estimée à 7 ans. Si elle est refaite à l'entrée et que le locataire reste 3 ans et demi, il ne peut être tenu responsable que de 50% du coût de remise en peinture.

Désaccord et recours

Si les deux parties ne s'accordent pas sur les retenues, plusieurs options existent avant d'aller en justice.

• La Commission départementale de conciliation (CDC) est gratuite. Elle traite les litiges locatifs y compris les dépôts de garantie. La saisine se fait par lettre recommandée. La CDC rend un avis dans les 2 mois, mais cet avis n'est pas contraignant.
• Le tribunal de proximité (anciennement tribunal d'instance) traite les litiges inférieurs à 10 000 €. La procédure est gratuite, sans avocat obligatoire.
• Un huissier de justice peut établir un constat contradictoire payant (environ 150 à 300 €) qui a valeur de preuve devant le tribunal.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai légal : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon. Passé ce délai, le bailleur doit des intérêts au taux légal (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).