Congé pour vente 2026 — Guide complet bailleur, modèle PDF & Word (art. 15-II)

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuellement occupé par un locataire. Avant de le mettre sur le marché et de le vendre libre de toute occupation, vous devez impérativement délivrer à votre locataire un congé pour vente. Ce document n'est pas une simple formalité : un préavis d'un jour trop court, un prix absent, ou une notification irrégulière et le congé est nul — le locataire reste en place, et la vente doit être reportée d'au moins six mois.

En résumé :L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à notifier au locataire un congé pour vente avec un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail, en indiquant le prix et les conditions de vente. Ce congé vaut offre de vente : le locataire dispose de 2 mois pour l'accepter. Toute irrégularité formelle entraîne la nullité du congé.

Qu'est-ce que le congé pour vente ?

Le congé pour vente est l'un des trois cas dans lesquels un bailleur peut mettre fin à un bail d'habitation à son terme : à côté du congé pour reprise personnelle et du congé pour motif légitime et sérieux. Il se distingue fondamentalement des deux autres car il n'est pas fondé sur un comportement du locataire, mais sur un projet du bailleur : vendre le logement libre de toute occupation.

L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement ce congé. Son originalité tient au fait qu'il ne fait pas que mettre fin au bail : il vaut simultanément offre de venteau profit du locataire. Autrement dit, en envoyant ce congé, le bailleur propose en priorité au locataire d'acheter le logement aux conditions qui y sont mentionnées.

À retenir :le congé pour vente n'est possible qu'à l'échéance du bail (en respectant un préavis de 6 mois). Il n'existe pas de congé pour vente en cours de bail. Le bailleur qui souhaite vendre avant l'échéance peut uniquement vendre le bien occupé — l'acquéreur reprend alors le bail en cours.

Ce mécanisme protège à la fois le locataire (droit de préemption, préavis long) et le bailleur (cadre légal clair permettant de récupérer le bien pour le vendre). Le respect scrupuleux des formalités est la condition sine qua non de la validité du congé.

Préavis de 6 mois : règles et calcul

La loi impose un préavis de 6 moisavant la date d'expiration du bail, aussi bien pour les baux non meublés que pour les baux meublés soumis à la loi de 1989. C'est un délai impératif : aucune clause contractuelle ne peut le réduire.

Exemple bail non meublé : bail expirant le 31 décembre 2026. Le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 juin 2026. Pour être sûr, envoyez la LRAR début juin.
Exemple bail meublé : même règle des 6 mois, contrairement au congé du bailleur pour reprise qui suit le même calendrier mais avec des protections identiques.

Point de départ du préavis : le délai court à compter de la date de réceptionde la LRAR par le locataire — pas de la date d'envoi. Si le locataire est absent lors du passage du facteur, c'est la date de la première présentation qui fait foi selon la jurisprudence dominante. Calculez toujours depuis la date de réception estimée et prenez une marge d'une semaine.

Un congé reçu un seul jour trop tard est nul de plein droit. Le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période (3 ans pour un bail non meublé, 1 an pour un bail meublé). Le bailleur devra attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé, soit potentiellement 3 ans de plus.

Si le locataire est représenté par un mandataire (par exemple en cas d'incapacité), le congé doit être adressé au mandataire légal, et non directement au locataire.

Droit de préemption du locataire

Le droit de préemption est la particularité centrale du congé pour vente. En notifiant ce congé, le bailleur fait une offre de vente au locataire aux conditions qui y sont mentionnées. Le locataire dispose d'un délai légal pour accepter ou refuser.

Délai standard :2 mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre de vente. Ce délai est incompressible.
Délai avec recours à un prêt : si le locataire accepte et indique qu'il recourt à un prêt immobilier, le délai total passe à 4 moisà compter de la réception du congé pour réaliser l'acte authentique.
Silence vaut refus :si le locataire ne répond pas dans les 2 mois, il est réputé avoir refusé. Il doit quitter les lieux à l'expiration du bail (date d'effet du congé).

Acceptation de l'offre :le locataire doit adresser une réponse écrite (courrier recommandé conseillé) indiquant qu'il accepte au prix et aux conditions mentionnés dans le congé. Il ne peut pas accepter à un prix différent ou poser des conditions supplémentaires — ce serait une contre-proposition, non une acceptation.

Une fois le délai de préemption expiré sans acceptation, le locataire perd définitivement son droit de préemption pour la vente aux conditions notifiées. Le bailleur est libre de vendre à un tiers — sous réserve de l'obligation de notifier une baisse de prix (voir section suivante).

Après l'expiration du bail et du droit de préemption, si le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur doit engager une procédure judiciaire pour obtenir son expulsion.

Contenu obligatoire du congé pour vente

Le congé pour vente doit comporter un ensemble de mentions obligatoires sous peine de nullité. L'absence de l'une d'entre elles — en particulier le prix ou la mention du droit de préemption — entraîne la nullité absolue du congé.

Identité complète du bailleur : nom, prénom (ou dénomination sociale pour une société), adresse.
Identité du ou des locataires : tous les titulaires du bail doivent être destinataires du congé, chacun par courrier individuel.
Adresse précise du logement : numéro, rue, code postal, ville — avec la description du bien si nécessaire (appartement n°X, étage, etc.).
Date d'expiration du bail : la date à laquelle le locataire devra avoir libéré le logement, après le préavis de 6 mois.
Prix de vente et conditions : le prix demandé au locataire et toutes les conditions de la vente (charges, délai de réalisation, etc.). C'est une mention essentielle — sans elle, le droit de préemption ne peut pas s'exercer.
Mention expresse du droit de préemption : indication que le congé vaut offre de vente, avec le délai d'acceptation (2 mois, ou 4 mois en cas de recours à un prêt) et les modalités de réponse.
Référence à l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Mode de notification : LRAR, acte de commissaire de justice ou remise contre émargement.
Lieu, date et signature du bailleur (ou de son mandataire).

En cas de colocation ou de bail au nom de deux époux, chaque titulaire du bail doit recevoir un courrier recommandé distinct. Un congé adressé à l'un seulement des co-titulaires est inopposable à l'autre.

Baisse de prix après refus du locataire

C'est un mécanisme anti-fraude prévu par la loi, souvent méconnu des bailleurs. Si, après le refus ou le silence du locataire, le bailleur vend le bien à un tiers à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé — ou à des conditions plus avantageuses —, il doit obligatoirement en informer le locataire.

Ce second droit de préemption fonctionne de la façon suivante :

Le bailleur notifie au locataire (par LRAR) le nouveau prix et les nouvelles conditions de vente.
Le locataire dispose d'1 mois pour accepter ou refuser.
En cas d'acceptation avec recours à un prêt, le délai passe à 3 mois.
Si le locataire a quitté les lieux (bail expiré), l'obligation subsiste : la notification se fait à sa nouvelle adresse.

Sanction :si le bailleur vend à un tiers à prix réduit sans en informer le locataire, la vente peut être annulée sur action en justice. Le locataire peut demander au tribunal d'être substitué dans les droits de l'acquéreur, c'est-à-dire d'acheter le bien aux mêmes conditions. Ce recours se prescrit par 5 ans.

En revanche, si le bailleur vend à un prix supérieurou égal à celui du congé, il n'a aucune obligation d'en informer le locataire. Le second droit de préemption ne se déclenche que par une baisse de prix ou l'octroi d'avantages supplémentaires à l'acquéreur.

Cas particuliers : SCI, indivision, bailleur non-résident

La loi s'applique indistinctement selon la qualité du bailleur, mais certaines situations méritent une attention particulière.

Bailleur en SCI :la SCI est soumise aux mêmes obligations qu'un bailleur personne physique pour un logement à usage de résidence principale. Le congé doit être signé par le gérant ou par un associé ayant reçu délégation. Joindre la délégation ou un extrait Kbis est recommandé pour éviter toute contestation.
Bien en indivision :tous les indivisaires doivent être d'accord pour délivrer le congé pour vente. Une décision de la majorité des 2/3 en indivision suffit pour l'acte d'administration (mise en vente), mais la situation peut se compliquer si l'un des indivisaires refuse. Un acte de partage préalable peut parfois être la solution.
Bailleur résident à l'étranger :le congé peut être signé et envoyé depuis l'étranger. Si le bailleur mandate un agent en France, l'original de la procuration doit accompagner le congé ou être préalablement notifié au locataire.
Logement en copropriété :la vente du lot nécessite la transmission au futur acquéreur des documents de copropriété (état daté, règlement, PV d'AG récents). Ces documents ne sont pas requis dans le congé lui-même, mais doivent être fournis lors de la signature de la promesse de vente.
Bail meublé :le droit de préemption s'applique en bail meublé soumis à la loi de 1989 (résidence principale). Pour les baux mobilité ou les locations saisonnières, les règles diffèrent.

Congé frauduleux : risques pour le bailleur

La loi sanctionne sévèrement les congés pour vente délivrés sans intention réelle de vendre, ou dans le but de contourner les protections du locataire.

Un congé est qualifié de frauduleux notamment dans les cas suivants :

Le bailleur délivre un congé pour vente mais ne vend finalement pas le logement dans les deux ans suivant l'expiration du bail.
Le bailleur vend à un membre de sa famille ou à une société qu'il contrôle à un prix manifestement sous-évalué, sans en informer le locataire.
Le congé est utilisé comme prétexte pour se débarrasser d'un locataire jugé indésirable.

Sanctions :le bailleur condamné pour congé frauduleux peut être tenu de verser au locataire évincé une indemnité couvrant ses frais de déménagement et ses préjudices (recherche d'un nouveau logement, différence de loyer, etc.). Dans les cas les plus graves, des poursuites pénales pour escroquerie ou abus de droit sont possibles. La jurisprudence est sévère, particulièrement lorsque le locataire est une personne vulnérable (âgée, handicapée, ressources modestes).

Pour éviter tout risque de requalification, conservez tous les documents prouvant votre intention réelle de vendre : mandat signé avec une agence immobilière, offres d'achat reçues, compromis de vente signé. Si la vente échoue pour des raisons légitimes (refus bancaire, vice caché découvert), documentez scrupuleusement les circonstances.

Questions fréquentes

Quel est le délai de préavis pour un congé pour vente ?

Le bailleur doit donner congé avec un préavis de 6 mois avant la date d'expiration du bail, conformément à l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce délai s'applique aussi bien aux baux non meublés qu'aux baux meublés soumis à la même loi.

Le locataire a-t-il un droit de préemption ?

Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter. En cas de recours à un prêt immobilier, ce délai est porté à 4 mois. S'il n'exerce pas son droit, il doit quitter les lieux à l'expiration du bail.

Que se passe-t-il si le bailleur baisse le prix après le refus du locataire ?

Si le bien est proposé à un tiers à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé (ou à des conditions plus avantageuses), le bailleur doit en informer le locataire qui retrouve un second droit de préemption dans un délai d'1 mois. Ce mécanisme protège le locataire d'une fraude à son droit de préemption.

Comment envoyer le congé pour vente ?

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre émargement. Conservez le récépissé d'envoi et l'avis de réception : ils font foi de la date de notification et du point de départ du préavis.

Ce congé est-il valable pour les baux meublés ?

Oui. L'article 15-II de la loi 89-462 s'applique aux locations meublées à usage de résidence principale. Le préavis de 6 mois et le droit de préemption s'appliquent de la même manière qu'en bail non meublé.

Peut-on donner congé pour vente en cours de bail ?

Non. Le congé pour vente ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois avant la date d'expiration. Il n'est pas possible de mettre fin au bail en cours pour vendre. Le bailleur peut en revanche céder le bien occupé à un acquéreur qui reprend le bail.

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