Vous souhaitez vendre votre bien immobilier actuellement occupé par un locataire. Avant de le mettre sur le marché et de le vendre libre de toute occupation, vous devez impérativement délivrer à votre locataire un congé pour vente. Ce document n'est pas une simple formalité : un préavis d'un jour trop court, un prix absent, ou une notification irrégulière et le congé est nul, le locataire reste en place, et la vente doit être reportée d'au moins six mois.
En résumé :L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à notifier au locataire un congé pour vente avec un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail, en indiquant le prix et les conditions de vente. Ce congé vaut offre de vente : le locataire dispose de 2 mois pour l'accepter. Toute irrégularité formelle entraîne la nullité du congé.
Qu'est-ce que le congé pour vente ?
Le congé pour vente est l'un des trois cas dans lesquels un bailleur peut mettre fin à un bail d'habitation à son terme : à côté du congé pour reprise personnelle et du congé pour motif légitime et sérieux. Il se distingue fondamentalement des deux autres car il n'est pas fondé sur un comportement du locataire, mais sur un projet du bailleur : vendre le logement libre de toute occupation.
L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement ce congé. Son originalité tient au fait qu'il ne fait pas que mettre fin au bail : il vaut simultanément offre de venteau profit du locataire. Autrement dit, en envoyant ce congé, le bailleur propose en priorité au locataire d'acheter le logement aux conditions qui y sont mentionnées.
Ce mécanisme protège à la fois le locataire (droit de préemption, préavis long) et le bailleur (cadre légal clair permettant de récupérer le bien pour le vendre). Le respect scrupuleux des formalités est la condition sine qua non de la validité du congé.
Préavis de 6 mois : règles et calcul
La loi impose un préavis de 6 moisavant la date d'expiration du bail, aussi bien pour les baux non meublés que pour les baux meublés soumis à la loi de 1989. C'est un délai impératif : aucune clause contractuelle ne peut le réduire.
Exemple pour un bail non meublé expirant le 31 décembre 2026 : le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 juin 2026. Pour être sûr, il vaut mieux envoyer la LRAR début juin. Pour un bail meublé soumis à la loi de 1989, la règle des six mois est identique, contrairement au congé du bailleur pour reprise qui suit un calendrier différent.
Un congé reçu un seul jour trop tard est nul de plein droit. Le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période (3 ans pour un bail non meublé, 1 an pour un bail meublé). Le bailleur devra attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé, soit potentiellement 3 ans de plus.
Si le locataire est représenté par un mandataire (par exemple en cas d'incapacité), le congé doit être adressé au mandataire légal, et non directement au locataire.
Droit de préemption du locataire
Le droit de préemption est la particularité centrale du congé pour vente. En notifiant ce congé, le bailleur fait une offre de vente au locataire aux conditions qui y sont mentionnées. Le locataire dispose d'un délai légal pour accepter ou refuser.
Le délai standard est de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l'offre de vente. Ce délai est incompressible. Si le locataire accepte et indique qu'il recourt à un prêt immobilier, le délai total passe à quatre mois pour réaliser l'acte authentique. En l'absence de réponse dans les deux mois, le silence vaut refus : le locataire est réputé avoir décliné l'offre et doit quitter les lieux à l'expiration du bail.
Une fois le délai de préemption expiré sans acceptation, le locataire perd définitivement son droit de préemption pour la vente aux conditions notifiées. Le bailleur est libre de vendre à un tiers, sous réserve de l'obligation de notifier une baisse de prix (voir section suivante).
Après l'expiration du bail et du droit de préemption, si le locataire se maintient dans les lieux, le bailleur doit engager une procédure judiciaire pour obtenir son expulsion.
Contenu obligatoire du congé pour vente
Le congé pour vente doit comporter un ensemble de mentions obligatoires sous peine de nullité. L'absence de l'une d'entre elles, en particulier le prix ou la mention du droit de préemption, entraîne la nullité absolue du congé.
Le congé doit identifier complètement le bailleur (nom, prénom ou dénomination sociale, adresse) et le ou les locataires destinataires : tous les titulaires du bail doivent recevoir leur propre courrier. L'adresse précise du logement (numéro, rue, code postal, ville, avec description du bien si nécessaire) figure en clair, ainsi que la date d'expiration du bail à laquelle le locataire devra avoir libéré les lieux.
Les deux mentions les plus critiques concernent la vente elle-même : le prix demandé au locataire et l'ensemble des conditions (charges, délais, modalités), puis la mention expresse du droit de préemption. Sans ces éléments, le droit de préemption ne peut pas s'exercer et le congé est nul. L'indication que le congé vaut offre de vente doit être explicite, avec le délai d'acceptation (deux mois, ou quatre mois avec recours à un prêt) et les modalités de réponse attendues.
Le document se termine par la référence à l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la mention du mode de notification (LRAR, acte de commissaire de justice, remise contre émargement), puis le lieu, la date et la signature du bailleur ou de son mandataire.
Baisse de prix après refus du locataire
C'est un mécanisme anti-fraude prévu par la loi, souvent méconnu des bailleurs. Si, après le refus ou le silence du locataire, le bailleur vend le bien à un tiers à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, ou à des conditions plus avantageuses, il doit obligatoirement en informer le locataire.
Ce second droit de préemption fonctionne de la façon suivante :
- Le bailleur notifie au locataire (par LRAR) le nouveau prix et les nouvelles conditions de vente.
- Le locataire dispose d'1 mois pour accepter ou refuser.
- En cas d'acceptation avec recours à un prêt, le délai passe à 3 mois.
- Si le locataire a quitté les lieux (bail expiré), l'obligation subsiste : la notification se fait à sa nouvelle adresse.
En revanche, si le bailleur vend à un prix supérieurou égal à celui du congé, il n'a aucune obligation d'en informer le locataire. Le second droit de préemption ne se déclenche que par une baisse de prix ou l'octroi d'avantages supplémentaires à l'acquéreur.
Cas particuliers : SCI, indivision, bailleur non-résident
La loi s'applique indistinctement selon la qualité du bailleur, mais certaines situations méritent une attention particulière.
Pour un bailleur en SCI, la société est soumise aux mêmes obligations qu'un bailleur personne physique s'agissant d'un logement à usage de résidence principale. Le congé doit être signé par le gérant ou par un associé disposant d'une délégation. Joindre la délégation ou un extrait Kbis évite toute contestation ultérieure sur la qualité du signataire.
Pour un bien en indivision, la situation est plus délicate : tous les indivisaires doivent être d'accord pour délivrer le congé. Une majorité des deux tiers suffit pour un acte d'administration comme la mise en vente, mais la situation se complique si l'un des indivisaires refuse. Un acte de partage préalable peut parfois débloquer la situation. Un bailleur résident à l'étranger peut parfaitement signer et envoyer le congé depuis l'étranger, mais s'il mandate un agent en France, l'original de la procuration doit accompagner le congé ou avoir été préalablement notifié au locataire.
Pour un logement en copropriété, la vente du lot nécessite la transmission des documents de copropriété au futur acquéreur (état daté, règlement, PV d'AG récents). Ces pièces ne sont pas requises dans le congé lui-même, mais devront être fournies lors de la signature de la promesse de vente. S'agissant enfin du bail meublé, le droit de préemption s'applique pleinement aux baux soumis à la loi de 1989 (résidence principale), mais les règles diffèrent pour un bail mobilité ou une location saisonnière.
Congé frauduleux : risques pour le bailleur
La loi sanctionne sévèrement les congés pour vente délivrés sans intention réelle de vendre, ou dans le but de contourner les protections du locataire.
Le congé est qualifié de frauduleux dans plusieurs cas bien identifiés : lorsque le bailleur délivre un congé pour vente mais ne vend finalement pas le logement dans les deux ans suivant l'expiration du bail ; lorsqu'il vend à un membre de sa famille ou à une société qu'il contrôle à un prix manifestement sous-évalué, sans en informer le locataire ; ou lorsque le congé sert simplement de prétexte pour se débarrasser d'un locataire jugé indésirable.
Pour éviter tout risque de requalification, conservez tous les documents prouvant votre intention réelle de vendre : mandat signé avec une agence immobilière, offres d'achat reçues, compromis de vente signé. Si la vente échoue pour des raisons légitimes (refus bancaire, vice caché découvert), documentez scrupuleusement les circonstances.
Documents associés
Le congé pour vente est encadré par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Ces documents gratuits peuvent compléter votre démarche :
- Congé pour reprise , motif alternatif lorsque le bailleur souhaite habiter le logement ou y loger un proche (art. 15-I).
- Congé pour motif légitime et sérieux , troisième motif, fondé sur des manquements graves du locataire (impayés, sous-location non autorisée…).
- Attestation de remise des clés , formalise la sortie du locataire à l'échéance, indispensable pour fixer la date de transfert de propriété.
Questions fréquentes
Quel est le délai de préavis pour un congé pour vente ?
Le bailleur doit donner congé avec un préavis de 6 mois avant la date d'expiration du bail, conformément à l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce délai s'applique aussi bien aux baux non meublés qu'aux baux meublés soumis à la même loi.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Oui. Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter. En cas de recours à un prêt immobilier, ce délai est porté à 4 mois. S'il n'exerce pas son droit, il doit quitter les lieux à l'expiration du bail.
Que se passe-t-il si le bailleur baisse le prix après le refus du locataire ?
Si le bien est proposé à un tiers à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé (ou à des conditions plus avantageuses), le bailleur doit en informer le locataire qui retrouve un second droit de préemption dans un délai d'1 mois. Ce mécanisme protège le locataire d'une fraude à son droit de préemption.
Comment envoyer le congé pour vente ?
Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre émargement. Conservez le récépissé d'envoi et l'avis de réception : ils font foi de la date de notification et du point de départ du préavis.
Ce congé est-il valable pour les baux meublés ?
Oui. L'article 15-II de la loi 89-462 s'applique aux locations meublées à usage de résidence principale. Le préavis de 6 mois et le droit de préemption s'appliquent de la même manière qu'en bail non meublé.
Peut-on donner congé pour vente en cours de bail ?
Non. Le congé pour vente ne peut être délivré qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois avant la date d'expiration. Il n'est pas possible de mettre fin au bail en cours pour vendre. Le bailleur peut en revanche céder le bien occupé à un acquéreur qui reprend le bail.
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