Le loyer de janvier n'est pas arrivé. Ni celui de février. Le bailleur a appelé, envoyé des SMS, sans réponse. À partir de quand faut-il passer à l'écrit ? Quel document envoyer en premier ? Quelle est la différence entre une mise en demeure et un commandement de payer ? Et que se passe-t-il si le locataire ignore la lettre ? Ce guide répond à ces questions dans l'ordre chronologique d'une procédure pour impayé de loyer.
En résumé : La mise en demeure est un courrier formel par lequel le bailleur somme le locataire de régler ses impayés sous un délai déterminé. Elle n'est pas légalement obligatoire mais constitue une pièce clé du dossier judiciaire. Elle doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et précéder le commandement de payer par huissier.
Qu'est-ce qu'une mise en demeure ?
La mise en demeure est un acte juridique par lequel une personne, ici le bailleur, notifie formellement à une autre, le locataire, qu'elle doit exécuter une obligation dans un délai précis, sous peine d'engager une procédure judiciaire. Dans le cadre locatif, elle vise principalement le non-paiement du loyer et des charges.
C'est un acte sous seing privé, c'est-à-dire rédigé et signé par le bailleur lui-même, sans intervention d'un officier ministériel. Cette simplicité la distingue du commandement de payer, qui est un acte d'huissier aux effets juridiques plus lourds.
La mise en demeure peut viser d'autres manquements que les impayés de loyer : défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage répétés, sous-location non autorisée, défaut d'assurance habitation (obligation légale du locataire). Le document est identique dans sa forme ; seule la nature du manquement change.
Quand envoyer une mise en demeure ?
Il n'existe pas de règle légale imposant un délai avant d'envoyer une mise en demeure. En pratique, les praticiens du droit locatif distinguent plusieurs stades.
Certains bailleurs préfèrent envoyer une mise en demeure dès le premier mois de loyer impayé. Cette réactivité a le mérite de ne pas laisser la dette s'accumuler et signale au locataire que la situation est prise au sérieux. D'autres préfèrent tenter d'abord un contact direct (appel téléphonique, email, SMS) avant la lettre formelle : en cas d'impayé occasionnel lié à un aléa de trésorerie, ce dialogue suffit souvent, et il est prudent de conserver la trace de ces échanges.
En cas de récidive, la stratégie change : si un locataire a déjà eu des impayés par le passé qui se sont régularisés, passer directement à la mise en demeure dès le premier jour de retard est pleinement justifié.
Il est également recommandé d'informer rapidement la CAF ou la MSA si le locataire perçoit des aides au logement (APL, ALS, ALF). Ces organismes peuvent verser les aides directement au bailleur (tiers-payant) en cas d'impayé signalé.
Contenu obligatoire de la mise en demeure
Pour être pleinement efficace et opposable devant un tribunal, la mise en demeure doit être précise et complète. Un document vague ou incomplet sera moins convaincant lors de l'audience.
La mise en demeure doit d'abord identifier complètement le bailleur (nom, prénom ou dénomination sociale, adresse complète) et le ou les locataires destinataires. Si plusieurs titulaires figurent au bail (colocation, couple), la lettre doit viser tous les titulaires. L'adresse précise du logement, avec numéro de rue, code postal et ville, permet d'identifier sans ambiguïté le bien concerné.
Le cœur du document présente la dette en détail : liste chronologique de chaque mois impayé avec le montant dû (loyer et charges), idéalement sous forme de tableau pour la clarté, puis le montant total cumulé. Mentionner séparément le loyer nu et les charges reste la norme si le bail les distingue. Un délai pour régulariser est accordé (huit jours reste l'usage reconnu), avec une date d'échéance précise, par exemple « avant le 15 mars 2026 ».
La lettre se termine par un avertissement de recours judiciaire précisant qu'à défaut de paiement dans le délai, le bailleur se réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire et de faire délivrer un commandement de payer par huissier. Les références légales visées sont les articles 7 (obligation de paiement du locataire) et 24 (clause résolutoire) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Lieu, date et signature du bailleur ferment le document.
L'envoi en LRAR : pourquoi c'est indispensable
La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) n'est pas une formalité administrative : c'est le seul mode d'envoi qui crée une preuve juridiquement solide de la notification.
La LRAR apporte d'abord une preuve de la date de réception : l'accusé signé par le locataire, ou le cachet « avisé » de La Poste en cas d'absence, fixe précisément le point de départ du délai de paiement. Sans cette date certaine, impossible de prouver devant un tribunal que le locataire a bien été mis en demeure. Elle apporte aussi une preuve de l'envoi via le récépissé remis par le bureau de poste, qui atteste la date exacte d'expédition. Ces deux documents doivent être conservés ensemble.
Au-delà de ces aspects probatoires, la LRAR pèse beaucoup plus lourd en audience. Une lettre recommandée produite comme pièce a une force probante nettement supérieure à un email ou un SMS, même si ces derniers restent des preuves admissibles.
Pratiquement : déposez votre courrier dans un bureau de poste en demandant un envoi en recommandé AR. Conservez le récépissé d'envoi dans votre dossier locataire. Lorsque l'avis de réception vous revient signé (ou avec le cachet "avisé"), classez-le immédiatement, c'est une pièce maîtresse de votre dossier.
Mise en demeure vs commandement de payer : deux actes distincts
La confusion entre ces deux documents est fréquente. Pourtant, ils n'ont pas la même nature, ni les mêmes effets juridiques.
La mise en demeure est un acte sous seing privé rédigé par le bailleur. Elle n'implique aucun frais (hors timbre postal) et peut être envoyée dès le premier impayé. Elle met en demeure le locataire de payer, mais elle ne déclenche pas automatiquement la clause résolutoire du bail.
Le commandement de payer, lui, est un acte d'huissier de justice (aujourd'hui commissaire de justice) qui coûte entre 150 et 300 € selon les prestations. C'est le seul acte qui déclenche la clause résolutoire prévue à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : si le locataire ne paie pas dans les deux mois suivant la signification du commandement, le bail peut être résilié de plein droit par le juge.
Pour les dettes locatives modestes (quelques centaines d'euros), la mise en demeure seule suffit parfois à obtenir le paiement sans aller jusqu'au commandement de payer. Pour des dettes importantes ou un locataire de mauvaise foi, passer directement au commandement de payer est souvent plus efficace.
Que faire après l'envoi de la mise en demeure ?
Après envoi de la LRAR, trois scénarios sont possibles.
Dans le meilleur des cas, le locataire paie intégralement dans le délai imparti. Accusez alors réception du paiement par écrit, conservez la preuve, et surveillez simplement les prochaines échéances. Deuxième scénario : le locataire paie partiellement ou demande un délai. Vous pouvez accepter un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord de paiement échelonné de la dette. Formalisez cet accord par écrit (courrier ou email avec accusé) en précisant les montants et les dates. Un plan d'apurement non respecté aggrave ensuite sérieusement la situation juridique du locataire.
Dernier cas, le plus difficile : le locataire ne répond pas ou refuse de payer. Il faut alors passer à l'étape suivante, soit en faisant délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (qui déclenche la clause résolutoire), soit en saisissant directement le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire et faire condamner le locataire au paiement.
Procédure judiciaire et expulsion : les étapes
Si la mise en demeure reste sans effet et que le commandement de payer n'est pas suivi de paiement dans les deux mois, la procédure judiciaire peut être engagée. Voici les grandes étapes.
La première étape est la saisine du tribunal judiciaire du lieu du logement, soit en référé pour une décision rapide en cas d'urgence caractérisée, soit au fond en procédure normale. Les deux parties sont ensuite convoquées en audience : le juge examine les pièces (bail, quittances, mises en demeure, commandement de payer) et, si la clause résolutoire a joué, constate la résiliation du bail. Il peut aussi accorder au locataire des délais de grâce pouvant aller jusqu'à trois ans.
Le jugement condamne le locataire au paiement des sommes dues et, le cas échéant, prononce son expulsion en fixant un délai pour quitter les lieux. Si le locataire ne part pas dans ce délai, le bailleur fait signifier le jugement par huissier. L'expulsion ne peut être exécutée qu'un jour ouvrable, entre 6h et 21h, et en dehors de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Le concours de la force publique peut être requis auprès du préfet.
Les propriétaires couverts par la garantie Visale (Action Logement) ou une assurance loyers impayés (GLI) peuvent parallèlement activer leur garantie dès le premier impayé. Ces organismes prennent en charge une partie de la dette et peuvent accompagner la procédure judiciaire.
Documents associés
La mise en demeure est une étape intermédiaire de la procédure de recouvrement. Ces documents complémentaires peuvent être utiles avant ou après :
- Relance amiable pour impayé , étape préalable à la mise en demeure, envoyée sans formalisme spécifique pour ouvrir le dialogue.
- Congé pour motif légitime et sérieux , étape suivante si la mise en demeure reste infructueuse : le congé peut se fonder sur les manquements constatés.
- Quittance de loyer , à émettre dès régularisation partielle ou totale pour tenir à jour les justificatifs comptables de la créance.
Questions fréquentes
La mise en demeure est-elle obligatoire avant de saisir le tribunal ?
Elle n'est pas légalement obligatoire, mais elle est fortement recommandée et souvent exigée en pratique. Elle prouve que le bailleur a tenté de régler le litige amiablement, et est nécessaire pour activer la clause résolutoire du bail (art. 24, loi 89-462).
Doit-elle être envoyée en recommandé avec accusé de réception ?
Oui, impérativement. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) atteste la date de réception par le locataire, point de départ du délai de paiement. Un simple email ou courrier ordinaire n'a pas la même valeur probante devant un tribunal.
Quel délai accorder au locataire pour payer ?
La pratique courante est un délai de 8 jours. Aucun délai minimum n'est fixé par la loi pour une mise en demeure simple, mais 8 jours est le standard reconnu par les juridictions. Pour activer la clause résolutoire, un commandement de payer par huissier laissant un délai de 2 mois est nécessaire.
Quelle différence entre mise en demeure et commandement de payer ?
La mise en demeure est un courrier privé envoyé par le bailleur. Le commandement de payer est un acte d'huissier de justice, obligatoire pour déclencher la clause résolutoire du bail et lancer une procédure d'expulsion. La mise en demeure précède souvent le commandement de payer.
Que faire si le locataire ne répond pas dans le délai ?
Sans paiement dans le délai imparti, le bailleur peut : faire délivrer un commandement de payer par huissier (pour activer la clause résolutoire), saisir le tribunal judiciaire en référé ou au fond, et solliciter la résiliation du bail ainsi que l'expulsion.
La mise en demeure peut-elle concerner d'autres manquements que les impayés ?
Oui. La mise en demeure peut viser tout manquement aux obligations du locataire : défaut d'entretien, troubles de voisinage, sous-location non autorisée, défaut d'assurance habitation. Le modèle et la procédure restent similaires.
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