Barème fiscal 2026 · Revenus 2025
Calculateur de rentabilité locative
Calculez en 1 minute les trois rentabilités qui comptent vraiment : brute, nette, et nette d'impôts. Cash-flow mensuel, barème IR 2026, prélèvements sociaux et régimes fiscaux (micro-foncier, LMNP, réel) intégrés.
Étape 02 · Analyse
Votre rentabilité
Les chiffres clés de votre investissement locatif.
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Complétez le formulaire puis lancez le calcul pour voir les trois rentabilités et votre cash-flow.
Les trois niveaux de rentabilité
Comprendre ce que les chiffres veulent dire
Niveau 1Rentabilité brute
Le chiffre marketing des annonces. Il ignore toutes les charges et la fiscalité. À utiliser uniquement pour comparer rapidement deux biens entre eux.
(Loyer × 12) ÷ Coût total × 100
Niveau 2Rentabilité nette
On soustrait toutes les charges non récupérables : taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, entretien, vacance locative. Plus fidèle à la réalité.
(Loyer annuel − Charges) ÷ Coût total × 100
Niveau 3Rentabilité nette-nette
Le seul chiffre qui compte vraiment : ce qu'il reste dans votre poche après charges et impôts. C'est celui qu'il faut viser.
(Loyer − Charges − Impôts) ÷ Coût total × 100
Barème de l'impôt sur le revenu 2026
Applicable aux revenus perçus en 2025. Revalorisation +1,8 % par rapport à 2025.
Source : impots.gouv.fr
| Tranche | Revenu par part | Taux (TMI) |
|---|
| 1 | Jusqu'à 11 497 € | 0 % |
| 2 | De 11 498 € à 29 315 € | 11 % |
| 3 | De 29 316 € à 83 823 € | 30 % |
| 4 | De 83 824 € à 180 294 € | 41 % |
| 5 | Au-delà de 180 294 € | 45 % |
S'ajoutent aux revenus locatifs les prélèvements sociaux à 17,2 %(CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), quelle que soit la tranche d'imposition.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une « bonne » rentabilité locative ?+
À Paris, 3 % nette-nette est correct. En grandes métropoles 3-4 %, en villes moyennes 4-6 %. Sous 2 % nette-nette, l'investissement ne tient qu'au pari sur la plus-value.
Pourquoi inclure les frais de notaire et travaux ?+
Parce que ce sont des sommes réellement engagées. Les ignorer gonfle la rentabilité artificiellement de 0,5 à 1 point — déconnecté du réel.
Quand passer au régime réel ?+
Dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers (foncier) ou 50 % (BIC). Le réel engage pour 3 ans minimum mais peut annuler l'impôt.
Cash-flow négatif = mauvais investissement ?+
Non. Un cash-flow négatif en financement à crédit correspond au remboursement du capital, qui constitue du patrimoine. C'est un effort d'épargne, pas une perte.
Plus de questions et explications détaillées dans le guide complet de la rentabilité locative.
Information légale.Ce calculateur fournit une estimation indicative basée sur les règles fiscales applicables en 2026 (barème de l'impôt sur le revenu LF 2026, prélèvements sociaux à 17,2 %). Il ne remplace pas le conseil d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Les amortissements LMNP sont modélisés de manière simplifiée (bien amortissable sur 25 ans hors terrain estimé à 10 %, mobilier sur 10 ans, frais de notaire sur 10 ans) et ne tiennent pas compte de toutes les spécificités (plafonnement Cosse, dispositifs Pinel/Denormandie, SCI à l'IS, etc.). Pour une projection fine incluant la plus-value à la revente et le TRI, consultez un professionnel.