Solidarité du colocataire sortant : le guide complet

Qu'est-ce que la clause de solidarité ?

La clause de solidarité est une stipulation du bail de colocation qui fait de chaque colocataire un débiteur de la totalité du loyer vis-à-vis du bailleur. Autrement dit : si l'un des trois ne paye pas sa part, le bailleur peut se retourner contre les deux autres pour obtenir l'intégralité de la somme. Les colocataires doivent ensuite régler entre eux la répartition des charges — le bailleur, lui, n'a qu'un seul interlocuteur : n'importe lequel d'entre eux.

Cette clause, facultative en droit, est en pratique présente dans la quasi-totalité des baux de colocation. Elle rassure le bailleur (un impayé ne se joue pas sur une part mais sur le loyer entier) et responsabilise les colocataires entre eux. Son revers : elle expose chacun d'eux à une dette bien supérieure à sa quote-part réelle d'occupation.

Ce que change la loi ALUR (art. 8-1)

Avant 2014, la situation d'un colocataire qui donnait congé dans un bail solidaire était inconfortable, parfois catastrophique. Il pouvait rester tenu au paiement de loyers auxquels il n'habitait plus, parfois jusqu'au terme du contrat — on a vu des cas où la dette s'accumulait pendant deux ans après le départ effectif. La Cour de cassation appliquait la clause à la lettre et les juges n'avaient quasiment aucune marge de manœuvre.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a corrigé ce déséquilibre. Le nouvel article 8-1 de la loi n° 89-462 fixe deux bornes à la solidarité du colocataire sortant :

• Borne haute :la solidarité prend fin à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail à cette même date (par voie d'avenant, le plus souvent).
• Borne basse : à défaut de remplaçant, la solidarité s'éteint automatiquement six mois après la date d'effet du congé. Passé ce délai, le sortant ne peut plus être inquiété pour des dettes locatives nées postérieurement.

Le texte est d'ordre public. Un bail qui prévoirait une solidarité plus longue — « jusqu'à la relocation », « jusqu'à la fin du bail initial » — serait inopposable au colocataire sortant sur ce point. La clause serait réputée non écrite.

Les 6 mois qui suivent le congé

Le point de départ du délai n'est ni la réception du congé, ni la date de remise des clés, mais la date d'effet du congé — c'est-à-dire la fin du préavis applicable. Prenez l'exemple d'un congé reçu le 15 mars, avec un préavis d'un mois (colocation en zone tendue) : la date d'effet est le 15 avril, et la solidarité s'éteint au plus tard le 15 octobre.

Pendant ces six mois, si un colocataire reste au logement et ne paye pas son loyer, le bailleur conserve le droit de réclamer la somme au sortant, au titre de la solidarité qui court encore. C'est pour cette raison qu'il faut considérer le délai comme une durée maximale d'exposition, et non comme une fenêtre passive : tant que le bail n'a pas été sécurisé par un nouvel avenant, le sortant reste potentiellement redevable.

Sur la durée du préavis : un mois en colocation meublée, un mois également en location nue située en zone tendue, sinon trois mois. La loi n'exige pas de motivation particulière pour un congé de colocataire, sauf clauses spécifiques au bail.

Le remplaçant qui éteint la solidarité

La manière la plus rapide de libérer le colocataire sortant — et, accessoirement, la plus confortable pour tout le monde — consiste à intégrer un nouveau colocataire au bail avant l'expiration des six mois. La solidarité prend fin dès que l'avenant est signé et que le nouveau colocataire figure au contrat.

Concrètement, il s'agit de rédiger un avenant au bail initialqui acte, d'un même geste, le retrait du sortant et l'entrée du remplaçant. Les colocataires restants restent les mêmes, l'adresse du logement ne change pas, le loyer non plus (sauf révision annuelle). Le bailleur est libre de refuser un candidat qu'il juge financièrement fragile : la loi n'impose aucun automatisme.

Si aucun remplaçant n'apparaît dans le délai, la solidarité s'éteint tout de même à l'issue des six mois : le bailleur doit alors composer avec les colocataires restants, éventuellement revoir le loyer ou les modalités de garantie, voire mettre fin au bail si l'équilibre financier n'est plus tenable.

Comment envoyer la notification ?

Rien n'oblige formellement le bailleur à envoyer une notification au colocataire sortant. Mais s'en passer serait une erreur : cette lettre sert à la fois d'accusé de réception du congé et de rappel écrit de la règle des six mois. En cas de litige ultérieur, elle sera la première pièce demandée par le juge.

1. Vérifier la régularité du congé reçu— forme (LRAR, huissier ou remise contre récépissé), préavis applicable (un ou trois mois), date de réception. Tout défaut de forme remet en cause la date d'effet, et donc le point de départ des six mois.
2. Calculer précisément la date butoir— date d'effet du congé + six mois calendaires. Si la date pivot n'existe pas le mois d'arrivée (31 août + 6 mois → 28 ou 29 février), prendre le dernier jour du mois.
3. Rédiger la notification— identité du bailleur et du sortant, adresse du logement en colocation, date de réception et date d'effet du congé, liste des colocataires restants, date limite de solidarité, rappel de l'article 8-1 et de l'exception du remplaçant.
4. Envoyer en LRAR à la nouvelle adresse du sortant— demandez-lui par écrit de vous la communiquer s'il ne l'a pas spontanément indiquée. À défaut, l'envoi à l'adresse du bien en colocation reste valable, mais moins opposable.

Les erreurs à éviter

Certaines erreurs reviennent avec une régularité désespérante dans les contentieux liés à la solidarité. En voici quatre qu'on rencontre fréquemment.

• Calculer le délai à partir de la remise des clés— le texte vise la date d'effet du congé, pas la sortie physique. Les deux peuvent différer de plusieurs jours, voire davantage si le sortant quitte les lieux avant le terme du préavis.
• Ignorer le congé d'un seul colocataire— un colocataire peut partir seul, sans mettre fin au bail. Les autres restent, le bail continue, et c'est précisément ce cas que l'article 8-1 encadre. Ne confondez pas avec un congé de tous les colocataires, qui met fin au bail.
• Exiger la signature du sortant sur l'avenant d'arrivée du remplaçant — non nécessaire. Le sortant est hors du contrat : seuls les colocataires restants, le nouvel entrant et le bailleur signent. Le sortant est simplement informéde la signature, preuve à l'appui pour éteindre sa solidarité.
• Ajouter au bail une clause de prolongation de la solidarité— réputée non écrite. Ces clauses, encore présentes dans d'anciens modèles, n'ont aucune valeur depuis 2014 et exposent le bailleur à une annulation pure et simple.

Questions fréquentes