Logement classé G en 2026 : 4 options pour continuer à louer légalement

En résumé. Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au DPE est interdit en France métropolitaine. La règle n'a pas changé en 2026, et la proposition de loi Gacquerre destinée à assouplir le dispositif reste bloquée à l'Assemblée nationale. Pour autant, quatre leviers parfaitement légaux permettent encore, dans des cas précis, de continuer à louer un bien classé G : s'appuyer sur le DPE collectif de l'immeuble, profiter du nouveau coefficient électrique 2026 qui peut faire gagner une étiquette, exploiter le sursis offert aux baux signés avant 2025, ou engager une rénovation pour sortir définitivement du seuil. Voici ce que dit exactement le droit, et comment l'utiliser sans risque.

Ce que la loi interdit vraiment depuis 2025

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier d'éradication progressive des passoires thermiques du parc locatif :

• 1er janvier 2025 — interdiction de louer les logements classés G (environ 600 000 biens concernés en métropole)
• 1er janvier 2028 — interdiction étendue aux logements classés F
• 1er janvier 2034 — interdiction étendue aux logements classés E Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est juridiquement considéré comme non décent au sens de la loi du 6 juillet 1989. Or, le bailleur a l'obligation légale de délivrer un logement décent (article 6 de la loi de 1989). L'interdiction s'applique à tout nouveau bail, ainsi qu'à tout bail renouvelé ou tacitement reconduit à compter du 1er janvier 2025.

À retenir : la règle vise les contrats de location nue ou meublée à usage de résidence principale en France métropolitaine. Les locations saisonnières (meublés de tourisme) ne sont pas soumises au même régime — mais une réforme en cours étend progressivement les obligations DPE à ces biens.

Quels risques en cas de location illégale ?

Un locataire qui occupe un logement G peut saisir le juge pour :

• exiger la réalisation des travaux de mise en conformité ;
• demander une baisse, voire la suspension du paiement du loyer jusqu'à exécution des travaux ;
• saisir la commission départementale de conciliation puis, à défaut, le tribunal judiciaire. Le juge peut également prononcer des dommages-intérêts. Et un logement loué sans DPE valide expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 3 000 € en cas de récidive, ainsi qu'à l'annulation du bail.

Le piège fréquent. Un bailleur qui pense être protégé parce que « le bail a été signé avant 2025 » se trompe à moitié : la simple reconduction tacite intervenant après le 1er janvier 2025 fait basculer le contrat sous le nouveau régime. Surveillez la date d'échéance.

Option 1 — S'appuyer sur le DPE collectif de l'immeuble

C'est la piste la plus méconnue, et pourtant la plus efficace pour les biens en copropriété.

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots, doivent disposer d'un DPE collectif (calendrier échelonné depuis 2024 pour les plus grandes copropriétés). Ce DPE évalue la performance énergétique de l'immeuble dans sa globalité, en prenant en compte les parties communes, l'enveloppe du bâti et les équipements collectifs (chauffage, ventilation).

Pourquoi c'est utile pour un logement G ? Parce que dans certains cas, un appartement individuel peut être classé G alors que l'immeuble dans son ensemble obtient une meilleure note. C'est typiquement le cas :

• d'un appartement de petite surface (effet « petit volume » défavorable au DPE individuel) ;
• d'un logement situé sous toiture ou en pignon, qui supporte plus de déperditions ;
• d'un immeuble avec chauffage collectif performant, mais dont le diagnostic individuel ne le valorise pas.

Ce que dit le droit aujourd'hui

À l'heure où nous écrivons (avril 2026), le DPE collectif n'est pas encore officiellement opposable pour échapper à l'interdiction de louer un logement classé G individuellement. La proposition de loi sénatoriale dite « Gacquerre », adoptée au Sénat le 1er avril 2025, prévoit cette possibilité, mais le texte reste bloqué en commission à l'Assemblée nationale.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant :

1. Demander la réalisation du DPE collectif au syndic si elle n'a pas été faite (obligation depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots).
2. Faire mettre à jour le DPE individuel en intégrant les caractéristiques collectives (mode de chauffage, isolation des parties communes). Un nouveau DPE individuel s'appuyant sur les données collectives peut suffire à passer de G à F, voire mieux.
3. Conserver les justificatifs (DPE collectif, PV d'AG, audit énergétique de l'immeuble) en vue de l'entrée en vigueur probable de la loi Gacquerre.

Conseil pratique. Si votre immeuble n'a pas encore son DPE collectif alors qu'il y est obligé, et que cette absence vous empêche de louer, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée. Mettez le syndic en demeure par lettre recommandée.

Option 2 — Profiter du nouveau coefficient électrique 2026

Voici une mesure technique passée sous les radars mais qui peut changer l'étiquette de milliers de logements chauffés à l'électricité.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, cela signifie que la consommation d'énergie primaire d'un logement chauffé à l'électricité est désormais calculée comme étant inférieure à ce qu'elle était fin 2025, à consommation réelle identique.

Ce que ça change pour un logement classé G

Pour les logements chauffés à l'électricité (panneaux radiants, convecteurs, pompe à chaleur, plancher chauffant électrique), ce nouveau coefficient peut entraîner un gain automatique d'une étiquette, voire de deux dans les cas limites. Un logement classé G fin 2025 peut donc passer à F, voire à E, sans aucun travaux.

Comment en bénéficier concrètement

• DPE édité depuis le 1er janvier 2026 : le nouveau coefficient est intégré automatiquement.
• DPE édité avant 2026 et toujours valide : vous pouvez le faire mettre à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, via le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Une attestation de nouvelle étiquette est générée et peut être annexée au bail.

À vérifier en priorité. Cette mesure ne dégrade aucun logement (aucun ne peut perdre une étiquette). Si votre bien est chauffé à l'électricité et classé G, faire la mise à jour est une démarche gratuite et sans risque, qui peut suffire à lever l'interdiction de louer.

Option 3 — Exploiter le sursis offert aux baux en cours

Cette option n'est pas une « astuce » : c'est l'application stricte du droit transitoire prévu par la loi.

La règle exacte

L'interdiction de louer un logement G s'applique :

• aux nouveaux contrats signés à partir du 1er janvier 2025 ;
• aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er janvier 2025. A contrario, un bail signé avant le 1er janvier 2025 et qui continue à courir n'est pas automatiquement remis en cause par l'interdiction. Tant que le contrat n'est pas renouvelé ou tacitement reconduit, le locataire en place peut continuer à occuper le logement, et le bailleur à percevoir le loyer (gelé depuis 2022, voir plus bas).

Comment l'utiliser sans se piéger

Cette tolérance n'est pas une autorisation de louer durablement. Vous gagnez simplement du temps avant la prochaine reconduction tacite. Pour ne pas être pris au dépourvu :

1. Identifiez la date d'échéance de votre bail en cours (3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé).
2. Calculez la fenêtre disponible avant la prochaine reconduction tacite, qui fera basculer le bail sous le nouveau régime.
3. Planifiez les travaux ou la stratégie de sortie (vente, changement d'usage) avant cette date butoir.
4. Documentez la date de signature initiale du bail en cas de contrôle ou de litige.

Attention au gel du loyer

Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements classés F et G du parc privé, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Cela concerne :

• la révision annuelle basée sur l'IRL ;
• la réévaluation au renouvellement du bail ;
• la fixation du loyer lors d'une remise en location. Le complément de loyer est lui aussi interdit pour les biens F et G dans les zones d'encadrement. Pour lever ce gel, il faut sortir durablement du classement F ou G, soit atteindre au minimum la classe E au DPE.

Option 4 — Rénover pour sortir définitivement du seuil G

C'est la seule solution pérenne. À court terme, elle représente un investissement ; à moyen terme, c'est la voie qui sécurise votre patrimoine, valorise votre bien à la revente (un logement énergivore peut perdre jusqu'à 28 % de sa valeur) et lève le gel du loyer.

Quels travaux prioriser ?

L'objectif est d'atteindre au minimum la classe F pour pouvoir louer à nouveau (et idéalement E, pour sécuriser jusqu'en 2028). Les gestes qui pèsent le plus sur l'étiquette DPE :

• Isolation des combles ou de la toiture — souvent le plus rentable, jusqu'à 30 % d'économies de chauffage.
• Isolation des murs par l'intérieur (ITI) ou l'extérieur (ITE) — impact fort mais coût plus élevé.
• Changement du système de chauffage — remplacement d'une chaudière fioul ou gaz ancienne par une pompe à chaleur ou une chaudière biomasse.
• Remplacement des menuiseries — fenêtres double ou triple vitrage performant.
• Installation d'une VMC — désormais conditionnée à un geste d'isolation simultané dans le cadre de MaPrimeRénov'.

Les aides 2026 pour les bailleurs

MaPrimeRénov' reste accessible aux propriétaires bailleurs en 2026, sous conditions :

• le logement doit avoir plus de 15 ans ;
• il doit être loué comme résidence principale (au moins 8 mois par an) ;
• les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE ;
• le bailleur peut demander la prime pour 3 logements maximum.

À noter pour 2026. Le guichet MaPrimeRénov' a rouvert le 23 février 2026 après la suspension liée à l'absence de loi de finances. Les passoires thermiques (F et G) restent éligibles au parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2026. À compter du 1er janvier 2027, elles seront obligatoirement orientées vers le parcours rénovation d'ampleur.

Combien de temps pour rénover ?

Il faut compter en pratique :

• 2 à 6 mois pour une rénovation par geste (isolation des combles, changement de chaudière) ;
• 6 à 18 mois pour une rénovation d'ampleur en maison individuelle ;
• 18 à 36 mois voire plus pour une rénovation de copropriété (entre AG, vote des travaux, choix des entreprises et chantier). Si vous avez signé un devis et engagé les travaux, conservez tous les justificatifs : la proposition de loi Gacquerre prévoit, si elle est adoptée, un sursis de 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les logements en copropriété lorsque les travaux sont en cours.

Tableau récapitulatif : quelle option pour quel profil ?

Ce qu'il ne faut pas faire

• Louer en saisonnier (Airbnb) pour contourner l'interdiction. La réglementation se durcit en 2026 sur les meublés touristiques (DPE obligatoire, déclaration via téléservice national). À court terme cela fonctionne, à moyen terme la fenêtre se ferme.
• Prêter le logement à un proche « gratuitement » contre un défraiement. Requalifié en bail déguisé en cas de contrôle, avec les mêmes obligations et les mêmes sanctions.
• Cacher l'étiquette G dans l'annonce. Le DPE est obligatoire dans toute annonce de location, et son étiquette doit y figurer en clair. Une annonce non conforme expose à une amende administrative.
• Faire refaire un DPE « jusqu'à obtenir une meilleure note ». Depuis l'arrêté du 28 juillet 2025, les diagnostiqueurs sont contrôlés (suspension automatique au-delà de 1 000 DPE par an, QR codes anti-fraude). Le « DPE shopping » est devenu très risqué.

Et après ? Anticiper 2028

L'échéance suivante du calendrier Climat et Résilience est le 1er janvier 2028, date à laquelle l'interdiction de louer s'étendra aux logements classés F. Un bailleur qui sort aujourd'hui d'un classement G en passant à F doit déjà préparer le coup d'après. La logique est claire :

• viser a minima la classe E lors d'une rénovation pour ne pas avoir à recommencer dans 2 ans ;
• si possible, viser la classe D, qui sera l'objectif réglementaire en 2034. Côté patrimoine, la décote des passoires thermiques sur le marché immobilier (jusqu'à 28 % de moins-value selon les zones) rend la rénovation économiquement défendable, même au-delà du seul enjeu locatif.

Pour aller plus loin

• Calculateur de révision de loyer (IRL) — vérifiez si votre bien est concerné par le gel du loyer.
• État des lieux : guide complet — anticipez la remise en location après travaux.
• Diagnostics location 2026 : checklist bailleur — tous les diagnostics à intégrer au DDT.

FAQ

Un logement G peut-il encore être loué en saisonnier en 2026 ? Oui en principe, car les locations saisonnières ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989. Mais la réglementation se renforce : DPE obligatoire pour les meublés touristiques, déclaration au téléservice national, et calendrier d'interdiction progressive en discussion.

Mon bail a été signé en 2023, le locataire est toujours là, dois-je faire quelque chose ? Pas tant que le bail n'est pas renouvelé ou tacitement reconduit. Mais surveillez la date d'échéance : à la première reconduction tacite après le 1er janvier 2025, le bail bascule sous le nouveau régime, et le locataire pourra demander des travaux ou une baisse de loyer.

Puis-je vendre plutôt que rénover ? Oui, et c'est une stratégie défendable si la rénovation est techniquement impossible ou disproportionnée par rapport à la valeur du bien. Attendez-vous toutefois à une décote pouvant atteindre 28 % par rapport à un bien équivalent classé D ou C.

Le DPE collectif suffit-il aujourd'hui pour louer un appartement G ? Pas encore. La proposition de loi qui prévoit son opposabilité (loi Gacquerre) reste bloquée à l'Assemblée nationale. En revanche, un bon DPE collectif peut servir à recalculer un DPE individuel plus favorable.

Qui paie le DPE collectif en copropriété ? Le syndicat des copropriétaires, via les charges. C'est une dépense de copropriété votée en assemblée générale.

Cet article a été mis à jour en avril 2026. Le droit évolue rapidement sur ce sujet : pensez à vérifier l'état d'avancement de la loi Gacquerre avant toute décision engageante. Pour un cas particulier, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseiller France Rénov'.