Congé pour reprise : si vous ratez une seule case (délai, motif, bénéficiaire, forme), votre locataire reste et vous perdez des mois.
Congé pour reprise : conditions légales et personnes autorisées
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter. Le cadre est fixé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (location vide) et article 25-8 (location meublée résidence principale).
La reprise n'est pas "pour vous" au sens large. Elle doit bénéficier à une liste fermée : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, vos ascendants, vos descendants, ou ceux de votre conjoint/partenaire/concubin notoire. Si la personne n'entre pas dans cette liste, le congé est irrégulier.
Le logement doit devenir la résidence principale du bénéficiaire. Une reprise pour une résidence secondaire, un pied-à-terre, ou une mise à disposition "au cas où" ne tient pas.
Loi du 6 juillet 1989, art. 15, I : le congé doit indiquer le motif et le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien avec le bailleur.
Délais du congé pour reprise : 6 mois, 3 mois, et le piège de la date
Le délai dépend du bail.
En location vide, le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (loi de 1989, art. 15, I). En location meublée (résidence principale), c'est 3 mois (loi de 1989, art. 25-8).
Le piège, c'est la date. Le délai court à partir de la réception (ou de la signification) par le locataire, pas à partir de l'envoi. Une lettre recommandée non réclamée ne vous sauve pas : sans preuve de remise, vous prenez un risque sérieux.
Cas concret : bail vide qui se termine le 30 septembre. Le locataire doit avoir reçu le congé au plus tard le 31 mars. S'il le reçoit le 2 avril, le bail repart pour une période (souvent 3 ans en vide si bailleur personne physique), et votre reprise tombe.
Étapes pratiques : sécuriser la procédure sans se tirer une balle dans le pied
Vous allez plus vite si vous suivez une séquence stricte. Le congé pour reprise est une procédure, pas une "lettre de fin de bail".
- Identifiez la date de fin de bail (et vérifiez les reconductions). Prenez le contrat, pas votre mémoire.
- Vérifiez l'éligibilité du bénéficiaire : lien, identité, future résidence principale, cohérence du projet (emploi, école, séparation, retour en France).
- Rédigez un congé complet : motif "reprise", identité + adresse du bénéficiaire, lien de parenté, date de fin de bail visée.
- Choisissez un mode de notification qui prouve la remise : commissaire de justice, remise en main propre contre récépissé, ou LRAR avec suivi sérieux.
- Préparez la sortie : état des lieux, restitution du dépôt de garantie, régularisation de charges.
Un point qui évite des contentieux : gardez des éléments factuels montrant que la reprise est réelle (attestation sur l'honneur du bénéficiaire, changement d'adresse prévu, justificatifs). Le texte ne vous impose pas un "dossier", mais le juge tranche sur la réalité du motif si le locataire conteste.
Forme du congé : comment le notifier correctement (et prouver que c'est fait)
La loi impose une notification par l'un des moyens suivants (loi de 1989, art. 15, I) :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Acte de commissaire de justice (ancien huissier)
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
Le mode le plus solide reste l'acte de commissaire de justice : la date est certaine et la signification est encadrée. La LRAR est courante, mais vous devez surveiller la remise. Si le locataire ne retire pas le courrier, vous perdez la preuve de réception.
Ne jouez pas avec l'adresse. Vous notifiez au locataire à l'adresse du logement loué, sauf si le bail prévoit une adresse de notification différente ou si le locataire vous a formellement notifié un changement.
Contenu obligatoire : les mentions qui font la différence au tribunal
Un congé pour reprise se fait annuler sur des détails. Vous devez écrire noir sur blanc ce que la loi exige.
Pour un bail vide (art. 15) ou meublé (art. 25-8), mettez au minimum :
- Le motif : congé pour reprise
- La date d'échéance du bail (fin de bail visée)
- Les nom et prénom du bénéficiaire, et son adresse
- La nature du lien entre vous et le bénéficiaire
- L'indication que le logement sera occupé à titre de résidence principale
Ajoutez une phrase simple qui ferme la porte aux ambiguïtés : "Le bénéficiaire occupera le logement à titre de résidence principale." Pas besoin de roman, mais pas de flou.
Évitez les formulations qui trahissent une reprise opportuniste : "pour loger un proche de passage", "pour y séjourner", "pour y habiter quand je serai à Paris". Ce vocabulaire nourrit une contestation.
Cas qui bloquent ou compliquent : locataire protégé, indivision, SCI, et reprise "pour vendre"
Il existe des situations où la reprise devient difficile, parfois impossible.
Locataire protégé : l'âge et les revenus peuvent vous couper la route
En location vide, le régime de protection du locataire âgé à faibles ressources peut vous empêcher de donner congé, sauf exceptions (loi de 1989, art. 15, III). Le principe : si le locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail et des ressources sous un plafond, vous devez lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et possibilités, dans un périmètre raisonnable.
Il y a une exception qui compte : si vous-même (ou le bénéficiaire) avez plus de 65 ans ou des ressources sous plafond, cette protection saute. Ça se documente, sinon vous laissez une brèche.
Indivision et SCI : qui signe, et au nom de qui ?
En indivision, le congé doit être donné dans les règles de représentation de l'indivision. Si vous signez "tout seul" sans pouvoir, vous offrez un angle d'attaque.
En SCI, le bailleur est la société. La reprise doit rester cohérente : reprise pour loger qui, et au titre de quel lien avec la SCI ? Les juges scrutent la réalité de l'occupation et l'intérêt social. Si vous êtes en SCI, faites valider la stratégie avant d'envoyer.
Ne mélangez pas reprise et vente
Si votre objectif réel est de vendre libre, le congé adapté est le congé pour vendre (avec droit de préemption en vide, loi de 1989, art. 15, II). Un congé pour reprise déguisé en vente (ou l'inverse) se paie cash.
Modèle de lettre : congé pour reprise conforme (vide et meublé)
Adaptez les crochets, supprimez ce qui ne vous concerne pas, et ne changez pas le sens.
Objet : Congé pour reprise - loi du 6 juillet 1989, art. 15 [location vide] / art. 25-8 [location meublée]
Madame, Monsieur,
Je vous informe, en ma qualité de bailleur, que je vous donne congé pour reprise du logement situé au : [adresse complète du logement], loué selon bail signé le [date de signature] prenant fin le [date d'échéance du bail].
Ce congé est délivré pour reprise au profit de :
- [Nom, prénom du bénéficiaire], né(e) le [date], demeurant actuellement [adresse du bénéficiaire].
Le bénéficiaire est mon/ma [lien : conjoint / partenaire de PACS / concubin notoire depuis plus d'un an / ascendant / descendant / ascendant de mon conjoint / descendant de mon conjoint].
Le bénéficiaire occupera ce logement à titre de résidence principale à compter de la libération des lieux.
Je vous rappelle que le présent congé respecte le délai légal de préavis de [6 mois en vide / 3 mois en meublé] avant l'échéance du bail, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Je vous propose de convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Nom et prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[Téléphone / email]
[Signature]
Deux ajouts utiles (sans surcharger)
Un ajout "preuve" : "Vous trouverez ci-joint une copie de ma pièce d'identité."
Un ajout "coordination" : "Pour l'organisation des visites autorisées par la loi, merci de me contacter." (Sans imposer des créneaux abusifs.)
Après le congé : visites, état des lieux, dépôt de garantie, et risque de contestation
Une fois le congé reçu, le bail continue jusqu'à son terme. Le locataire paie le loyer et les charges, vous respectez vos obligations, et vous préparez la sortie.
Sur les visites, vous les encadrez dans le respect de la jouissance paisible. Si le bail prévoit une clause de visites, elle ne vous autorise pas à débarquer quand vous voulez. Fixez des créneaux écrits, courts, et réalistes.
Sur le dépôt de garantie, les règles classiques s'appliquent : restitution dans 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, 2 mois sinon (loi de 1989, art. 22). En location vide, le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (art. 22). En meublé, c'est 2 mois hors charges (art. 25-6).
Le risque de contestation existe surtout si la reprise n'est pas suivie d'effet. Si le locataire prouve que le bénéficiaire n'a jamais habité le logement, ou que vous avez reloué juste après, vous vous exposez à une action pour congé frauduleux, avec dommages-intérêts.
Générez votre congé pour reprise avec les bonnes mentions et les bons délais sur www.contrat-de-location.com, puis envoyez-le dans une forme qui prouve la réception.