Le bail professionnel est le contrat de location de locaux utilisés pour l'exercice d'une activité professionnelle non commerciale, c'est-à-dire les professions libérales réglementées ou non (médecins, avocats, architectes, psychologues, consultants…). Il est régi par l'article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Ce bail offre une grande souplesse rédactionnelle : à la différence du bail commercial, il n'existe pas de statut protecteur imposé et les parties sont libres de fixer la plupart des conditions. La durée minimale est de six ans, et le preneur peut résilier à tout moment avec un préavis de six mois, sans attendre les périodes triennales.
Le bail professionnel est écrit et doit être établi par acte authentique ou sous-seing privé. Il peut être conclu pour une durée supérieure à six ans. À l'issue, il se renouvelle tacitement pour la même durée, sauf congé.
Art. 57-A loi n° 86-1290 du 23 déc. 1986Régime du bail professionnel
Article unique qui régit les baux professionnels : durée minimale 6 ans, résiliation possible à tout moment par le preneur avec préavis 6 mois, renouvellement tacite.
Code civil art. 1713 et s.Droit commun des baux
En l'absence de règle spéciale, le droit commun du louage s'applique : obligations du bailleur (délivrance, garantie), obligations du locataire (payer le loyer, user en bon père de famille).
Art. L. 8221-6 Code du travailRisque de requalification
Si la relation bailleur/locataire ressemble à du salariat déguisé, le bail peut être requalifié. La clause d'exclusivité doit être maniée avec prudence.
Identification
Locaux professionnels
Conditions financières
Durée et résiliation
Voici quelques exemples de clauses rédigées dans notre modèle de contrat.
Clause de destination professionnelle
« Les locaux sont loués exclusivement pour l'exercice de la profession de [profession libérale] par le preneur. Toute utilisation pour une activité commerciale, artisanale ou à titre de résidence est formellement exclue. Le preneur ne pourra changer la destination des locaux sans l'accord écrit préalable du bailleur. »
Clause de résiliation anticipée
« En application de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, le preneur peut donner congé à tout moment avec un préavis de six mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. Ce délai court à compter du lendemain du jour de la notification. »
Professions médicales et paramédicales
Cabinet médical, dentaire, infirmier, kinésithérapeute, ostéopathe… Ce bail est spécifiquement adapté à l'activité libérale de santé, avec la destination adaptée.
Professions juridiques
Cabinet d'avocat, notaire, huissier, expert-judiciaire. La liberté de résiliation est particulièrement appréciée en cas de déménagement de cabinet ou d'intégration à une structure.
Professions techniques libérales
Architecte, bureau d'études, consultant, expert-comptable, géomètre. Le bail professionnel couvre toutes ces activités non commerciales à exercice libéral.
Artistes et créatifs libéraux
Photographe professionnel, designer, coach certifié... Dès lors que l'activité est non commerciale et exercée à titre libéral, le bail professionnel s'applique.
Les pièges les plus fréquents qui peuvent coûter cher — et comment les éviter avec notre modèle.
Confondre bail professionnel et commercial
Un commerçant ne peut pas utiliser un bail professionnel. S'il l'utilise, le bail peut être requalifié en bail commercial avec application du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement.
Durée inférieure à 6 ans
La loi de 1986 impose une durée minimale de 6 ans. Un bail professionnel de 2 ou 3 ans est nul. En dessous de 6 ans, c'est une convention précaire qui s'applique.
Omettre la destination professionnelle
La mention de la profession exercée est essentielle. Un local loué « pour tout usage professionnel » sans précision peut être contesté si le preneur exerce une activité commerciale déguisée.
Ignorer le risque de cotitularité
Si plusieurs professionnels libéraux partagent les locaux, précisez dans le bail si c'est une cotitularité (tous signataires) ou une sous-location, car les règles applicables diffèrent.
Oublier l'assurance responsabilité civile professionnelle
Certains professionnels libéraux ont l'obligation légale d'assurance RC Pro. Le bail doit prévoir cette exigence pour éviter toute mise en cause du bailleur en cas de sinistre.
Des propriétaires et professionnels qui font confiance à Contrat-de-location.com.
« J'ai besoin d'un bail sérieux pour mon cabinet mais sans les contraintes du bail commercial. Ce modèle de bail professionnel est parfaitement adapté à ma situation. »
Dr. Dupuis L.
Médecin généraliste, Grenoble
« La clause de résiliation avec préavis 6 mois est primordiale pour un avocat dont le cabinet peut évoluer. Tout est clair et conforme à la loi 86-1290. »
Maître François B.
Avocat, Strasbourg
« Pour mon agence d'architecture, ce bail est exactement ce qu'il me fallait. La destination professionnelle est bien précisée et les conditions de révision de loyer sont équilibrées. »
Hélène K.
Architecte indépendante, Rennes
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