Le bail d'habitation vide (ou bail nu) est le contrat le plus courant en France pour la location de logements à usage de résidence principale. Il est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, profondément réformée par la loi ALUR de 2014, et obéit à un contrat-type réglementaire défini par le décret du 29 mai 2015.
Ce type de bail impose une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (SCI, société...). À l'échéance, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, sauf congé donné dans les règles.
Le loyer est libre lors de l'entrée du premier locataire, mais strictement encadré en zone tendue (Paris, grandes métropoles) selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989Loi de base des rapports locatifs
Définit les droits et obligations du bailleur et du locataire pour les logements à usage d'habitation principale. Texte fondateur.
Loi ALUR n° 2014-366Accès au Logement et Urbanisme Rénové
Crée le contrat-type réglementaire, encadre les zones tendues, impose l'encadrement des loyers, renforce les diagnostics obligatoires.
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015Contrat-type de location
Définit le modèle obligatoire de bail d'habitation vide : mentions minimales, clauses interdites, annexes à joindre.
Décret n° 2023-796 du 18 août 2023Mise à jour 2023
Actualise les montants de charges récupérables, précise les modalités de révision du loyer selon l'IRL.
Identification des parties
Description du bien
Conditions financières
Durée et congés
Clauses particulières
Voici quelques exemples de clauses rédigées dans notre modèle de contrat.
Clause de révision du loyer
« Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La variation applicable sera celle du dernier indice connu à la date de révision. Le bailleur notifiera cette révision par tout moyen écrit. »
Clause résolutoire
« En cas de non-paiement du loyer ou des charges à leur terme, de non-versement du dépôt de garantie, ou de non-souscription d'une assurance des risques locatifs, et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. »
Le propriétaire particulier
Vous louez votre appartement ou maison nue à un particulier pour sa résidence principale. Ce bail vous protège juridiquement tout en respectant les droits du locataire.
La SCI familiale
Votre SCI possède un ou plusieurs logements. Le bail de 6 ans s'impose, avec les mêmes clauses obligatoires et le même encadrement des loyers.
L'investisseur locatif
Vous venez d'acquérir un bien en résidence principale (dispositif Pinel, Denormandie…). Un bail conforme est indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux.
Le renouvellement de bail
Votre contrat actuel est ancien ou incomplet ? Profitez d'un renouvellement ou d'un avenant pour mettre votre bail en conformité avec la loi ALUR 2026.
Les pièges les plus fréquents qui peuvent coûter cher — et comment les éviter avec notre modèle.
Omettre l'encadrement des loyers
En zone tendue, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ignorer cette règle expose le bailleur à un remboursement du trop-perçu et à une amende.
Dépôt de garantie supérieur à 1 mois HC
La loi plafonne strictement le dépôt à un mois de loyer hors charges pour un logement vide. Un excédent doit être remboursé.
Négliger les diagnostics obligatoires
DPE, diagnostic plomb (avant 1949), amiante, état des risques... Leur absence peut entraîner la nullité partielle du bail ou engager la responsabilité du bailleur.
Préavis bailleur incomplet
Le congé du bailleur doit indiquer le motif précis (reprise pour y habiter, vente, motif légitime) et être notifié par LR/AR ou acte d'huissier 6 mois avant l'échéance. Un congé imprécis est nul.
Oublier l'annexe sur les charges
Si vous optez pour des provisions sur charges, vous devez fournir la liste des charges récupérables et régulariser annuellement. L'oubli de cette annexe est sanctionné.
Clause abusive de meublage
Le bail vide ne peut pas imposer au locataire d'équiper le logement. Toute clause contraire est réputée non-écrite. Si le logement est déjà meublé, utilisez le bail meublé.
Des propriétaires et professionnels qui font confiance à Contrat-de-location.com.
« J'ai généré mon bail en 10 minutes chrono. Toutes les clauses ALUR sont là, le format est impeccable. Mon notaire a validé sans aucune remarque. »
Marc R.
Propriétaire bailleur, Lyon
« Fini les modèles Word bricolés. Pour 5€ j'ai un document professionnel que j'utilise pour tous mes logements. Le rapport qualité-prix est imbattable. »
Sophie L.
Gestionnaire de 4 appartements, Paris
« L'aperçu en temps réel est top pour vérifier chaque clause avant d'imprimer. J'ai pu adapter la partie 'travaux' sans aucun problème. »
Pierre A.
Investisseur locatif, Bordeaux
Tout ce que vous devez savoir sur le bail d'habitation vide.
Prêt à sécuriser votre location ?
Générez votre contrat en 5 minutes. Aperçu en temps réel, toutes les clauses obligatoires incluses, téléchargement PDF instantané.
🔒 Paiement sécurisé PayPal · Téléchargement immédiat