Protégez votre fonds de commerce avec le statut des baux commerciaux : droit au bail, indemnité d'éviction.
Le bail commercial (ou statut des baux commerciaux) est le contrat encadré par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, qui régit la location des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Son originalité tient à la protection exceptionnelle qu'il accorde au preneur : le droit au renouvellement et, à défaut, l'indemnité d'éviction.
La durée minimale est de neuf ans, avec la possibilité de résilier à chaque période triennale (au bout de 3 ans, 6 ans) moyennant un préavis de 6 mois par acte d'huissier. Cette structure « 3-6-9 » est connue de tous les acteurs de l'immobilier commercial et constitue une protection fondamentale pour le fonds de commerce.
Le loyer est librement fixé à l'origine, puis révisé tous les trois ans selon l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l'ILAT selon l'activité. Le bailleur peut s'opposer au renouvellement, mais il devra alors verser une indemnité d'éviction couvrant la valeur du fonds de commerce.
Art. L. 145-1 à L. 145-60 C. com.Statut des baux commerciaux
Corps de règles protectrices du fonds commercial. Définit les conditions d'application, le droit au renouvellement, le loyer et les conditions de résiliation.
Loi Pinel n° 2014-626Modernisation du commerce artisanal
Réforme de 2014 imposant l'état des lieux à l'entrée et à la sortie, le document récapitulatif des obligations, et plafonnant la révision lors du renouvellement.
Décret n° 2014-1317Application de la loi Pinel
Précise les modalités pratiques : liste des charges imputables au bailleur/preneur, obligations d'information, contenu du bail écrit.
Art. L. 145-33 C. com.Loyer de renouvellement
Fixe les critères de détermination du loyer lors du renouvellement : valeur locative, ILC/ILAT, plafonnement déplafonné en cas de déspécialisation.
Parties et fonds
Local commercial
Conditions financières
Durée et renouvellement
Obligations spécifiques
Voici quelques exemples de clauses rédigées dans notre modèle de contrat.
Clause de destination des locaux
« Les locaux sont loués exclusivement pour l'exploitation du fonds de commerce de [activité précise]. Le preneur s'interdit d'y exercer toute autre activité sans l'accord préalable écrit du bailleur. Toute déspécialisation partielle ou totale devra respecter la procédure prévue aux articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce. »
Clause de révision triennale
« Le loyer sera révisé à l'expiration de chaque période triennale par référence à la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l'INSEE. La variation sera calculée entre le dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail et le dernier indice publié à la date de la révision. La révision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. »
Commerçant indépendant
Vous ouvrez un magasin, une boutique ou un restaurant. Le bail commercial 3-6-9 vous protège et vous garantit le droit au renouvellement indispensable à la valeur de votre fonds.
Artisan et TPE
Atelier, garage, pressing... tout local affecté à une activité artisanale bénéficie du statut commercial et de ses protections, notamment contre l'éviction sans indemnité.
Propriétaire bailleur commercial
Investisseur en murs commerciaux, vous devez sécuriser votre relation avec le preneur par un bail conforme qui délimite clairement les obligations de chacun.
Cession de fonds de commerce
En cas de vente de votre fonds, le bail commercial doit être transmissible. Les clauses de cession de votre bail conditionnent directement la valeur de votre fonds.
Les pièges les plus fréquents qui peuvent coûter cher — et comment les éviter avec notre modèle.
Exclure le statut des baux commerciaux
Un bail commercial qui tenterait d'exclure le droit au renouvellement ou l'indemnité d'éviction est nul. On ne peut déroger au statut que par un bail dérogatoire de 36 mois maximum (convention précaire).
Destination trop restrictive
Une destination trop précise (ex. : « boulangerie-pâtisserie artisanale » au lieu de « commerce alimentaire ») peut bloquer la cession du fonds si l'acheteur exerce une activité légèrement différente.
Loyer indexé sur un mauvais indice
Les activités commerciales utilisent l'ILC, les activités tertiaires l'ILAT. Confondre les indices peut rendre la clause de révision inopposable.
Répartition des charges non contractualisée
Depuis la loi Pinel, la liste des charges imputables au preneur est encadrée. Le bailleur ne peut plus mettre à sa charge certains travaux, impôts et charges. À formaliser précisément dans le bail.
Ne pas faire l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée est obligatoire depuis la loi Pinel. À défaut, le local est présumé remis en bon état de réparations locatives au locataire à son entrée.
Oublier le préavis par huissier
La résiliation à l'issue d'une période triennale doit être notifiée par acte extrajudiciaire (huissier) au moins 6 mois avant l'échéance. Un simple courrier est insuffisant et le préavis est nul.
Des propriétaires et professionnels qui font confiance à Contrat-de-location.com.
« Quand j'ai repris mon restaurant, j'ai généré un nouveau bail avec toutes les clauses actualisées loi Pinel. Mon avocat n'a eu qu'à le valider, ça m'a économisé des heures de consultation. »
François D.
Restaurateur, Marseille
« J'avais un vieux bail de 1998 avec des clauses caduques. Ce générateur m'a permis de remettre à jour tous mes baux commerciaux lors des renouvellements. Impeccable. »
Laura M.
Propriétaire murs commerciaux, Lyon
« Le bail commercial est le document le plus important pour mon activité. Pour 5€ j'ai un modèle conforme Code de commerce que j'adapte à chaque local. »
Éric B.
Gérant de franchise, Nice
Tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial 3-6-9.
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