ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

LE BAILLEUR : M. [Prénom] [Nom], né(e) le [Date de naissance] à [Lieu de naissance], de nationalité française, demeurant [Adresse], [Code postal] [Ville], courriel : [Email], tél. : [Téléphone], ci-après le « Bailleur ».

ET LE PRENEUR : [M./Mme] [Prénom] [Nom], né(e) le [Date de naissance] à [Lieu de naissance], de nationalité française, demeurant [Adresse], [Code postal] [Ville], courriel : [Email], tél. : [Téléphone], ci-après le « Preneur ».

Il a été convenu et arrêté ce qui suit :

Article 1 – Objet et statut

Le Bailleur donne à bail commercial au Preneur qui accepte, les locaux ci-après désignés, pour y exercer exclusivement l'activité de [Activité]. Le présent bail est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce (statut des baux commerciaux), tel que modifié par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel) et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Article 2 – Désignation des locaux

Nature : Local commercial, en régime de copropriété, situé :

• Adresse : [Adresse du bien]
• Code postal / Ville : [Code postal] [Ville]

Surface utile : [Surface] m².

Classement DPE tertiaire : D — Émissions GES : D

Le Bailleur remet au Preneur, en annexe obligatoire, l'état des risques et pollutions (ERP) à jour à la date de signature (art. L.125-5 C. envir.).

Article 3 – Durée

Le présent bail commercial est consenti pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives, à compter du [Date d'entrée], pour prendre fin le [Date de fin].

Résiliation triennale (art. L.145-4 C. com.) : Le Preneur a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale (3, 6 et 9 ans), par acte extrajudiciaire au moins six (6) mois avant l'échéance. Le Bailleur ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail de neuf ans, sauf exceptions légales (travaux de reconstruction, surélévation, insalubrité).

Renouvellement (art. L.145-8 et s.) : À l'expiration, le Preneur bénéficie d'un droit au renouvellement. La demande de renouvellement doit être notifiée dans les six mois précédant l'expiration ou, à défaut, à tout moment après. Le refus de renouvellement donne droit au Preneur à une indemnité d'éviction (art. L.145-14), sauf motif grave et légitime.

Article 4 – Loyer

Le loyer annuel initial est fixé à [Loyer annuel] € (soit [Loyer] €/mois) hors taxes et hors charges.

Le loyer sera révisé tous les trois ans (art. L.145-37 C. com.) selon la variation de l'indice ILC publié par l'INSEE (indice de référence : 2e trimestre 2025, valeur : 131,32). La révision ne peut, en tout état de cause, conduire à une augmentation supérieure à 10 % du loyer en vigueur lors de la dernière fixation (art. L.145-38 al. 3 C. com.). Au-delà, seule une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative permet de déroger à ce plafond.

Loyer payable mensuellement, d'avance, le 5 de chaque mois, par virement bancaire.

Article 5 – Charges, impôts et taxes

Conformément à l'article L.145-40-2 du Code de commerce (loi Pinel), un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail est établi ci-après, avec indication de leur répartition entre Bailleur et Preneur :

• Taxe foncière et ses accessoires, TEOM : à la charge du Preneur ;
• Charges de copropriété récupérables (entretien, ascenseur, espaces verts) : Preneur ;
• Grosses réparations (art. 606 C. civ.) : Bailleur ;
• Impôts, contributions et taxes liés à l'activité du Preneur : Preneur ;
• Assurance de l'immeuble (quote-part) : Preneur ;
• Honoraires de gestion du syndic : Bailleur.

Le Bailleur communiquera au Preneur, avant le 30 septembre de chaque année, un état récapitulatif des charges et un état des travaux réalisés dans les trois ans précédents et prévus pour les trois ans à venir (art. R.145-36 C. com.).

Article 6 – Dépôt de garantie

Dépôt de garantie versé à la signature : [Dépôt de garantie] €. Restitution sous deux (2) mois après restitution des locaux, déduction faite de toutes sommes dues. En cas de dépôt supérieur à deux termes de loyer, les sommes excédentaires produisent intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres (art. L.145-40 C. com.).

Article 7 – Destination et usage

Les locaux sont loués pour l'exercice exclusif de l'activité de [Activité]. Toute modification de destination est soumise à la procédure légale de déspécialisation (art. L.145-47 à L.145-55 C. com.).

Article 8 – Travaux

Bailleur : Les grosses réparations (art. 606 C. civ.) et la mise en conformité de la structure du bâtiment sont à sa charge, sauf si elles résultent d'un manquement du Preneur.

Preneur : L'entretien courant, les réparations locatives, la mise aux normes spécifiques à son activité et l'aménagement intérieur sont à sa charge. Les travaux affectant la structure ou les façades nécessitent l'accord écrit préalable du Bailleur. À l'expiration, le Bailleur peut exiger la remise en état ou conserver les aménagements sans indemnité, à son choix.

Article 9 – État des lieux

Conformément à l'article L.145-40-1 du Code de commerce (loi Pinel), un état des lieux contradictoire est établi amiablement par les parties, ou par un commissaire de justice à défaut d'accord, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est annexé au présent bail et en fait partie intégrante.

À défaut d'état des lieux d'entrée, le Preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état. À défaut d'état des lieux de sortie demandé par le Bailleur, celui-ci est présumé avoir récupéré les locaux en bon état (art. 1731 C. civ.).

Article 10 – Cession et sous-location

Cession du bail : Toute clause interdisant la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce est réputée non écrite (art. L.145-16 C. com.). La cession en dehors de la vente du fonds est soumise à l'accord écrit du Bailleur. Le Bailleur doit être appelé à concourir à l'acte de cession.

Sous-location : Toute sous-location totale ou partielle est interdite sans accord exprès et écrit du Bailleur (art. L.145-31 C. com.).

Article 11 – Assurances

Le Preneur souscrira une assurance multirisques professionnelle couvrant : incendie, dégât des eaux, bris de glace, responsabilité civile professionnelle, perte d'exploitation. Il en justifiera annuellement. Chaque partie fait son affaire de ses propres assurances et renonce réciproquement à recours dans les limites des garanties souscrites.

Article 12 – Clause résolutoire

À défaut de paiement du loyer, des charges, des taxes ou de toute somme due au titre du bail, et un (1) mois après commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur (art. L.145-41 C. com.). Le commandement doit viser la clause résolutoire. Le juge des référés peut accorder des délais dans la limite de deux ans (art. L.145-41 al. 2).

Article 13 – Droit de préemption de la commune

Conformément à l'article L.214-1 du Code de l'urbanisme, dans les périmètres de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune dispose d'un droit de préemption sur la cession du bail commercial, du fonds de commerce ou du fonds artisanal. Le cédant doit notifier la cession envisagée à la commune.

Article 14 – Conformité, accessibilité et obligations environnementales

Le Preneur se conformera à toutes les réglementations en vigueur relatives à son activité, et notamment aux normes d'accessibilité aux personnes handicapées (loi n°2005-102 du 11 février 2005) pour les locaux recevant du public. Les travaux de mise aux normes spécifiques à l'activité du Preneur sont à sa charge exclusive.

Pour les locaux tertiaires dont la surface utile est égale ou supérieure à 1 000 m², les parties s'engagent à annexer au présent bail une annexe environnementale (art. L.125-9 C. envir., loi Grenelle 2). Le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose par ailleurs une réduction des consommations d'énergie finale de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050 (décret tertiaire n°2019-771).

Article 15 – Clause de non-concurrence

Le Bailleur s'interdit de louer dans le même immeuble ou dans un rayon de 100 mètres un autre local pour l'exercice d'une activité identique ou directement concurrente à celle du Preneur pendant toute la durée du présent bail.

Le Preneur s'interdit d'exercer une activité directement concurrente à celle autorisée par le présent bail dans un rayon de 500 mètres pendant la durée du bail uniquement. Aucune clause de non-concurrence post-contractuelle n'est stipulée entre les parties.

Article 16 – Élection de domicile et compétence

Pour l'exécution du présent bail, les parties font élection de domicile en leurs adresses respectives. Tout litige sera soumis, à défaut d'accord amiable, au Tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux loués.