Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Le bailleur doit s'engager à louer un logement décent, mais qu'est-ce qu'un logement décent ?

« Un logement décent : surface, confort, sécurité et santé.»




Avant de mettre en location un logement nu ou meublé, tout bailleur doit s'assurer que celui-ci est décent.
En effet, la réglementation française en matière de location immobilière impose aux propriétaires-bailleurs qu'ils mettent à la disposition de leurs locataires un logement décent qui ne présente pas de risque pour la sécurité et la santé du locataire.
Dans le cas contraire, le locataire peut à tout moment, dénoncer un logement non décent à son bailleur et exiger sa mise en conformité en justice.
Les risques liés à un logement indécent sont visibles et détectables par toute personne à l'occasion d'une visite attentive du bien loué, sans l'aide d'un professionnel.
Cet article permet à un bailleur de s'assurer que son logement est décent, qu'il ne présente aucun risque pour le locataire et qu'il est donc propre à la location.

Quels sont les logements concernés ?

La réglementation concernant la décence des logements s'applique aux logements loués nus et meublés en résidence principale.

Logements concernés par les obligations de décences :

Les logements soumis à la loi de 1989, les logements occupés par les travailleurs saisonniers (sauf les locations saisonnières à caractère touristique), les logements de fonction.

Un logement faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou d'une procédure de péril ne peut évidemment pas être considéré comme un logement décent.


Qu'est-ce qu'un logement décent ?

La loi définit clairement un logement décent. Il s'agit de garantir au locataire la sécurité et la santé dans un logement confortable ayant une surface et un volume minimum.

Surface et volume du logement

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit ainsi un logement décent :
«Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes

Confort du logement

Le législateur impose que le logement loué soit doté des éléments d'équipements le rendant conforme à l'usage d'habitation, c'est-à-dire :
- Une installation permettant un chauffage normal, avec une alimentation en énergie et une évacuation des produits de combustion adaptée.
- Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses occupants.
- Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et munies de siphon.
- Un coin cuisine pouvant recevoir un appareil de cuisson avec un évier raccordé à l'eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
- Une installation sanitaire comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, avec baignoire ou douche, garantissant l'intimité personnelle, avec eau chaude et froide et évacuation des eaux usées.
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Sécurité et santé du locataire

En plus du confort minimal du logement décent, la loi impose aux bailleurs un logement garantissant la sécurité et la santé des occupants, c'est-à-dire :
- Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
- Un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.


Logement décent & Législation

Nous listons ci-dessous l'ensemble des dispositifs législatifs qui encadre et définisse un logement décent :

La loi SRU ou de solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000


La loi SRU en définissant la notion de logement décent, a introduit plusieurs modifications, notamment pour la définition et les procédures concernant l’insalubrité des logements et des immeubles mis en location.

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (décret de la loi SRU)


Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et aux renouvellements urbains.

Loi de transition énergétique du 17 août 2015


La loi de transition énergétique du 17 août 2015 intègre la performance énergétique dans l'ensemble des critères de décence du logement. Le Conseil d'État doit prochainement publier un décret définissant la performance énergétique minimale pour laquelle le logement sera considéré comme décent.

Quelles sanctions pour les bailleurs ?


Il faut savoir que même avec l'accord écrit du locataire, le bailleur ne peut louer un logement qui ne serait pas décent. Le texte étant d'ordre public, rien ne dispense le propriétaire de ces obligations légales.
Le locataire peut exiger du bailleur la mise en conformité d’un logement qui ne répond pas aux différentes normes de décence, et cela à tout moment du contrat de location.Le bailleur mettant en location un logement non-décent s'expose à la saisie par le locataire du tribunal d'instance. Le juge pourra alors ordonner une expertise qui déterminera la nature des travaux obligatoires à réaliser. De plus, le juge pourra éventuellement ordonner une diminution du montant du loyer.

D'autre part, sachez que si le logement n'est pas décent, le locataire ne pourra pas obtenir auprès de la CAF les allocations logements auxquelles il pourrait normalement prétendre.

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