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Le 6 septembre
201
LOI
Loi
n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986
NOR:
EQUX8910174L
Version
consolidée au 6 septembre 2011
L’Assemblée
nationale et le Sénat ont délibéré,
L’Assemblée
nationale a adopté,
Le Président de la
République promulgue la loi dont la teneur suit :
Titre Ier : Des
rapports entre bailleurs et locataires
Chapitre Ier :
Dispositions générales.
Article 1
Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002
- art. 158 JORF 18 janvier 2002
Le droit au logement est
un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui
le régissent.
L’exercice de ce
droit implique la liberté de choix pour toute personne de son
mode d’habitation grâce au maintien et au développement
d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à
la propriété ouverts à toutes les catégories
sociales.
Aucune personne ne peut se
voir refuser la location d’un logement en raison de son
origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa
situation de famille, son état de santé, son handicap,
ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses
activités syndicales ou son appartenance ou sa
non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une
nation, une race ou une religion déterminée.
En cas de litige relatif à
l’application de l’alinéa précédent,
la personne s’étant vu refuser la location d’un
logement présente des éléments de fait laissant
supposer l’existence d’une discrimination directe ou
indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à
la partie défenderesse de prouver que sa décision est
justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir
ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction
qu’il estime utiles.
Les droits et obligations
réciproques des bailleurs et des locataires doivent être
équilibrés dans leurs relations individuelles comme
dans leurs relations collectives.
Article 2
Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin
2005 - art. 22 JORF 9 juin 2005
Les dispositions du
présent titre sont d’ordre public. Elles s’appliquent
aux locations de locaux à usage d’habitation principale
ou à usage mixte professionnel et d’habitation
principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement,
jardins et autres locaux, loués accessoirement au local
principal par le même bailleur.
Toutefois, elles ne
s’appliquent ni aux locations à caractère
saisonnier, à l’exception de l’article 3-1, ni aux
logements foyers, à l’exception des deux premiers
alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1. Elles
ne s’appliquent pas non plus, à l’exception de
l’article 3-1, des deux premiers alinéas de l’article
6 et de l’article 20-1, aux locaux meublés, aux
logements attribués ou loués en raison de l’exercice
d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, aux
locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Article 3
Modifié par LOI n°2010-1609 du 22 décembre
2010 - art. 22
Le contrat de location est
établi par écrit. Il doit préciser :
-le nom ou la dénomination
du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le
cas échéant, ceux de son mandataire ;
-la date de prise d’effet
et la durée ;
-la consistance et la
destination de la chose louée ;
-la désignation des
locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire
a la jouissance exclusive et, le cas échéant,
l’énumération des parties, équipements et
accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un
usage commun ;
-le montant du loyer, ses
modalités de paiement ainsi que ses règles de révision
éventuelle ;
-le montant du dépôt
de garantie, si celui-ci est prévu.
Le contrat de location
précise la surface habitable de la chose louée.
Un état des lieux
établi lors de la remise et de la restitution des clés
est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un
tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En
cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés
ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la
charge du locataire.
Si l’état des
lieux ne peut être établi dans les conditions prévues
au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative
de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à
frais partagés par moitié entre le bailleur et le
locataire et à un coût fixé par décret en
Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées
par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut d’état
des lieux, la présomption établie par l’article
1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des
parties qui a fait obstacle à l’établissement de
l’acte.
Pendant le premier mois de
la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état
des lieux soit complété par l’état des
éléments de chauffage.
Lorsque la détermination
du montant du loyer est subordonnée à la présentation
par le bailleur de références aux loyers habituellement
pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
dans les conditions prévues à l’article 19, ces
références sont jointes au contrat ainsi que les termes
dudit article.
Lorsque l’immeuble
est soumis au statut de la copropriété, le
copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire
les extraits du règlement de copropriété
concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et
l’usage des parties privatives et communes et précisant
la quote-part afférente au lot loué dans chacune des
catégories de charges.
Le bailleur ne peut pas se
prévaloir de la violation des dispositions du présent
article.
Chaque partie peut exiger,
à tout moment, de l’autre partie, l’établissement
d’un contrat conforme aux dispositions du présent
article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux
des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son
nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège
social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son
mandataire.
Article 3-1
Créé par Ordonnance n°2005-655 du 8
juin 2005 - art. 22 JORF 9 juin 2005
Un dossier de diagnostic
technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de
location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
a) A compter du 1er
juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique
prévu à l’article L. 134-1 du code de la
construction et de l’habitation ;
b) A compter du 12 août
2008, le constat de risque d’exposition au plomb prévu à
l’article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé
publique.
Dans les zones mentionnées
au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et
à compter de la date fixée par le décret prévu
au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est
complété à chaque changement de locataire par
l’état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se
prévaloir à l’encontre du bailleur des
informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique
qui n’a qu’une valeur informative.
A compter du 1er juillet
2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de
performance énergétique à la disposition de tout
candidat locataire.
Article 3-2
Créé par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007
- art. 12 JORF 7 mars 2007
Une information sur les
modalités de réception des services de télévision
dans l’immeuble est fournie par le bailleur et annexée
au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Elle comprend :
a) Une information sur la
possibilité ou non de recevoir les services de télévision
par voie hertzienne ;
b) Lorsqu’un réseau
de communications électroniques interne à l’immeuble
distribue des services de télévision, une information
qui précise si l’installation permet ou non l’accès
aux services nationaux en clair de télévision par voie
hertzienne terrestre en mode numérique ou s’il faut
s’adresser au distributeur de services pour bénéficier
du “service antenne” numérique, tel que prévu
au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n°
86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de
communication ;
c) Dans le dernier cas
prévu par le b, une information qui précise les
coordonnées du distributeur de services auquel le locataire
doit s’adresser pour bénéficier du “service
antenne” numérique, tel que prévu au deuxième
alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30
septembre 1986 précitée.
Le locataire ne peut se
prévaloir à l’encontre du bailleur de ces
informations qui n’ont qu’une valeur informative.
Article 4
Modifié par LOI n°2007-1787 du 20 décembre
2007 - art. 26 (V)
Est réputée
non écrite toute clause :
a) Qui oblige le
locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué,
à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou
plus de deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le
locataire est obligé de souscrire une assurance auprès
d’une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode
de paiement du loyer l’ordre de prélèvement
automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par
avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le
locataire autorise le bailleur à prélever ou à
faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la
limite cessible ;
e) Qui prévoit la
responsabilité collective des locataires en cas de dégradation
d’un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le
locataire s’engage par avance à des remboursements sur
la base d’une estimation faite unilatéralement par le
bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la
résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution
des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement
du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la
non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le
non-respect de l’obligation d’user paisiblement des
locaux loués, résultant de troubles de voisinage
constatés par une décision de justice passée en
force de chose jugée ;
h) Qui autorise le
bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie
équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
i) Qui autorise le
bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux
clauses d’un contrat de location ou d’un règlement
intérieur à l’immeuble ;
j) Qui interdit au
locataire l’exercice d’une activité politique,
syndicale, associative ou confessionnelle ;
k) Qui impose au locataire
la facturation de l’état des lieux dès lors que
celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice
dans le cas prévu par l’article 3 ;
l) Qui prévoit le
renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée
inférieure à celle prévue à l’article
10 ;
m) Qui interdit au
locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui
exonère le bailleur de toute responsabilité ;
n) Qui interdit au
locataire d’héberger des personnes ne vivant pas
habituellement avec lui ;
o) Qui impose au locataire
le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes
d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22
;
p) Qui fait supporter au
locataire des frais de relance ou d’expédition de la
quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes
versées au titre des dépens et de l’article 700
du code de procédure civile ;
q) Qui prévoit que
le locataire est automatiquement responsable des dégradations
constatées dans le logement ;
r) Qui interdit au
locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce
dernier réalise des travaux d’une durée
supérieure à quarante jours ;
s) Qui permet au bailleur
d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen
d’une simple ordonnance de référé
insusceptible d’appel.
Article 5
La rémunération
des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à
l’établissement d’un acte de location d’un
immeuble appartenant à autrui tel que défini à
l’article 2 est partagée par moitié entre le
bailleur et le locataire.
Article 6
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006
- art. 48 (V) JORF 16 juillet 2006
Le bailleur est tenu de
remettre au locataire un logement décent ne laissant pas
apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à
la sécurité physique ou à la santé et
doté des éléments le rendant conforme à
l’usage d’habitation.
Les caractéristiques
correspondantes sont définies par décret en Conseil
d’Etat pour les locaux à usage d’habitation
principale ou à usage mixte mentionnés au premier
alinéa de l’article 2 et les locaux visés au
deuxième alinéa du même article, à
l’exception des logements-foyers et des logements destinés
aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements
spécifiques.
Le bailleur est obligé
:
a) De délivrer au
locataire le logement en bon état d’usage et de
réparation ainsi que les équipements mentionnés
au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des
travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et
des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause
prévoit la durée de cette imputation et, en cas de
départ anticipé du locataire, les modalités de
son dédommagement sur justification des dépenses
effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des
logements répondant aux caractéristiques définies
en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D’assurer au
locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice
des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le
garantir des vices ou défauts de nature à y faire
obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état
des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse
mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les
locaux en état de servir à l’usage prévu
par le contrat et d’y faire toutes les réparations,
autres que locatives, nécessaires au maintien en état
et à l’entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s’opposer
aux aménagements réalisés par le locataire, dès
lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose
louée.
Article 6-1
Créé par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007
- art. 18 JORF 7 mars 2007
Après mise en
demeure dûment motivée, les propriétaires des
locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif
légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre
afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à
des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Article 7
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet
2010 - art. 10
Le locataire est obligé
:
a) De payer le loyer et
les charges récupérables aux termes convenus ; le
paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande
;
b) D’user
paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur
a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des
dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée
du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à
moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de
force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un
tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa
charge l’entretien courant du logement, des équipements
mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi
que l’ensemble des réparations locatives définies
par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont
occasionnées par vétusté, malfaçon, vice
de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De laisser exécuter
dans les lieux loués les travaux d’amélioration
des parties communes ou des parties privatives du même
immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état,
à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que
les travaux d’amélioration de la performance énergétique
à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des
deuxième et troisième alinéas de l’article
1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;
f) De ne pas transformer
les locaux et équipements loués sans l’accord
écrit du propriétaire ; à défaut de cet
accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ
des lieux, leur remise en l’état ou conserver à
son bénéfice les transformations effectuées sans
que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais
engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger
aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état
lorsque les transformations mettent en péril le bon
fonctionnement des équipements ou la sécurité du
local ;
g) De s’assurer
contre les risques dont il doit répondre en sa qualité
de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés
puis, chaque année, à la demande du bailleur. La
justification de cette assurance résulte de la remise au
bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son
représentant.
Toute clause prévoyant
la résiliation de plein droit du contrat de location pour
défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un
mois après un commandement demeuré infructueux. Ce
commandement reproduit, à peine de nullité, les
dispositions du présent paragraphe.
Article 8
Le locataire ne peut ni
céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf
avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix
du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface
habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui
payé par le locataire principal.
En cas de cessation du
contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir
d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun
titre d’occupation.
Les autres dispositions de
la présente loi ne sont pas applicables au contrat de
sous-location.
Article 9
Lorsque deux locataires
occupant deux logements appartenant au même propriétaire
et situés dans un même ensemble immobilier demandent à
procéder à un échange de logements entre eux,
cet échange est de droit dès lors que l’une des
deux familles concernées comporte au moins trois enfants et
que l’échange a pour conséquence d’accroître
la surface du logement occupé par la famille la plus
nombreuse.
Dans les contrats en
cours, chaque locataire se substitue de plein droit à celui
auquel il succède et ne peut être considéré
comme un nouvel entrant.
Ces dispositions ne sont
pas applicables lorsque l’un des deux ou les deux logements
sont soumis aux dispositions du chapitre III du titre Ier de la loi
n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et
codification de la législation relative aux rapports des
bailleurs et locataires ou occupants des locaux à usage
d’habitation ou à usage professionnel et instituant des
allocations de logement.
Article 9-1
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre
2000 - art. 189 JORF 14 décembre 2000
Nonobstant les
dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les
notifications ou significations faites en application du présent
titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire
lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au
conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce
conjoint n’a pas été préalablement portée
à la connaissance du bailleur.
Chapitre II : De la
durée du contrat de location.
Article 10
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 -
art. 100
Le contrat de location est
conclu pour une durée au moins égale à trois ans
pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs
définis à l’article 13 et à six ans pour
les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne
pas congé dans les conditions de forme et de délai
prévues à l’article 15, le contrat de location
parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit
renouvelé.
En cas de reconduction
tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour
les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs
définis à l’article 13, et de six ans pour les
bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement,
la durée du contrat renouvelé est au moins égale
à celles définies au premier alinéa du présent
article.L’offre de renouvellement est présentée
dans les conditions de forme et de délai prévues pour
le congé, à l’article 15. Le loyer du contrat
renouvelé est défini selon les modalités prévues
au c de l’article 17.
A titre dérogatoire,
après l’accord exprès des parties, le contrat de
location peut être renouvelé avant l’expiration du
bail en cours quand le propriétaire a signé avec
l’Agence nationale de l’habitat une convention avec
travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code
de la construction et de l’habitation, et sous réserve
que les ressources du locataire en place soient conformes aux
plafonds prévus par cette convention.L’offre de
renouvellement est présentée dans le délai de
trois mois après l’accord des parties et dans les formes
prévues à l’article 15 de la présente loi
pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat
de location renouvelé doit être alors fixé selon
les règles applicables au conventionnement des logements avec
l’Agence nationale de l’habitat.
Article 11
Quand un événement
précis justifie que le bailleur personne physique ait à
reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales,
les parties peuvent conclure un contrat d’une durée
inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le
contrat doit mentionner les raisons et l’événement
invoqués.
Par dérogation aux
conditions de délai prévues à l’article
15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du
contrat, la réalisation de l’événement.
Dans le même délai,
le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la
réalisation de l’événement est différée.
Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois.
Lorsque l’événement
s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu
de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme
prévu dans le contrat.
Lorsque l’événement
ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le
contrat de location est réputé être de trois ans.
Si le contrat prévu
au présent article fait suite à un contrat de location
conclu avec le même locataire pour le même local, le
montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à
celui de l’ancien éventuellement révisé
conformément au deuxième alinéa du d de
l’article 17.
Article 11-1
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 -
art. 4 JORF 14 juin 2006
Quand un congé pour
vente conforme aux dispositions de l’article 15 est délivré
par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux
quatrième et cinquième alinéas de l’article
41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée,
dans le cadre d’une vente par lots de plus de dix logements
dans le même immeuble, le bail peut être expressément
reconduit pour une durée inférieure à celle
prévue par l’article 10. Quand ce congé pour
vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la
reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire,
afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement
qu’il occupe pendant une durée de deux ans à
compter de la notification du congé pour vente.
La reconduction du bail
est établie par écrit entre les parties au plus tard
quatre mois avant l’expiration du bail en cours. A l’expiration
de la durée fixée par les parties pour le bail
reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.
Article 12
Le locataire peut résilier
le contrat de location à tout moment, dans les conditions de
forme et de délai prévues au deuxième alinéa
du paragraphe I de l’article 15.
Article 13
Les dispositions de
l’article 11 et de l’article 15 peuvent être
invoquées :
a) Lorsque le bailleur est
une société civile constituée exclusivement
entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré
inclus, par la société au profit de l’un des
associés ;
b) Lorsque le logement est
en indivision, par tout membre de l’indivision.
Article 14
Modifié par Loi n°2001-1135 du 3 décembre
2001 - art. 14 JORF 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet
2002
En cas d’abandon du
domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint
sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
- au profit des
descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la
date de l’abandon du domicile ;
- au profit du partenaire
lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- au profit des
ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui
vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon
du domicile.
Lors du décès
du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant
qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article
1751 du code civil ;
- aux descendants qui
vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès
;
- au partenaire lié
au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au
concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec
lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes
multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts
en présence.
A défaut de
personnes remplissant les conditions prévues au présent
article, le contrat de location est résilié de plein
droit par le décès du locataire ou par l’abandon
du domicile par ce dernier.
Article 14-1
Créé par LOI n°2010-1609 du 22
décembre 2010 - art. 4
Lorsque des éléments
laissent supposer que le logement est abandonné par ses
occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de
justifier qu’il occupe le logement.
Cette mise en demeure,
faite par acte d’huissier de justice, peut être contenue
dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.
S’il n’a pas
été déféré à cette mise en
demeure un mois après signification, l’huissier de
justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième
alinéas de l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9
juillet 1991 portant réforme des procédures civiles
d’exécution pour constater l’état d’abandon
du logement.
Pour établir l’état
d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la
résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un
procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble
abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des
biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils
paraissent ou non avoir valeur marchande.
La résiliation du
bail est constatée par le juge dans des conditions prévues
par voie réglementaire.
Article 15
Modifié par LOI n°2011-525 du 17 mai 2011 -
art. 12
I.-Lorsque le bailleur
donne congé à son locataire, ce congé doit être
justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre
le logement, soit par un motif légitime et sérieux,
notamment l’inexécution par le locataire de l’une
des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé
donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué
et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire
de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint,
le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de
solidarité enregistré à la date du congé,
son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis
applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane
du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de
mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif
à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé
au bailleur avec un délai de préavis d’un mois.
Le délai est également réduit à un mois
en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans
dont l’état de santé justifie un changement de
domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum
d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé
doit être notifié par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception ou signifié par acte
d’huissier. Ce délai court à compter du jour de
la réception de la lettre recommandée ou de la
signification de l’acte d’huissier.
Pendant le délai de
préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des
charges que pour le temps où il a occupé réellement
les lieux si le congé a été notifié par
le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout
le délai de préavis si c’est lui qui a notifié
le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la
fin du préavis par un autre locataire en accord avec le
bailleur.
A l’expiration du
délai de préavis, le locataire est déchu de tout
titre d’occupation des locaux loués.
II.-Lorsqu’il est
fondé sur la décision de vendre le logement, le congé
doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les
conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de
vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les
deux premiers mois du délai de préavis. Les
dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé
sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du
délai de préavis, le locataire qui n’a pas
accepté l’offre de vente est déchu de plein droit
de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte
l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de
sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois
pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa
réponse, il notifie son intention de recourir à un
prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de
vente est subordonnée à l’obtention du prêt
et le délai de réalisation de la vente est porté
à quatre mois. Le contrat de location est prorogé
jusqu’à l’expiration du délai de
réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce
délai, la vente n’a pas été réalisée,
l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein
droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre
d’occupation.
Dans le cas où le
propriétaire décide de vendre à des conditions
ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le
notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement
procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à
peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée
à l’adresse indiquée à cet effet par le
locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître
cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à
l’adresse des locaux dont la location avait été
consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette
offre est valable pendant une durée d’un mois à
compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été
acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte
l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la
date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire,
d’un délai de deux mois pour la réalisation de
l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son
intention de recourir à un prêt, l’acceptation par
le locataire de l’offre de vente est subordonnée à
l’obtention du prêt et le délai de réalisation
de la vente est porté à quatre mois. Si, à
l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été
réalisée, l’acceptation de l’offre de vente
est nulle de plein droit.
Les termes des cinq
alinéas précédents sont reproduits à
peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont
pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au
quatrième degré inclus, sous la condition que
l’acquéreur occupe le logement pendant une durée
qui ne peut être inférieure à deux ans à
compter de l’expiration du délai de préavis, ni
aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième
alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la
construction et de l’habitation.
Dans les cas de congés
pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre
de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au
congé pour vente d’un accord conclu en application de
l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 tendant à favoriser l’investissement locatif,
l’accession à la propriété de logements
sociaux et le développement de l’offre foncière,
et rendu obligatoire par décret, donne lieu à
l’annulation du congé.
Est nul de plein droit le
congé pour vente délivré au locataire en
violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail
en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de
l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre
1975 relative à la protection des occupants de locaux à
usage d’habitation.
III.-Le bailleur ne peut
s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé
dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à
l’égard de tout locataire âgé de plus de
soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures
à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de
croissance, sans qu’un logement correspondant à ses
besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les
limites géographiques prévues à l’article
13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les
dispositions de l’alinéa précédent ne sont
pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée
de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont
inférieures à une fois et demie le montant annuel du
salaire minimum de croissance.
L’âge du
locataire et celui du bailleur sont appréciés à
la date d’échéance du contrat ; le montant de
leurs ressources est apprécié à la date de
notification du congé.
Chapitre III : Du loyer
et des charges. (abrogé)
Chapitre III : Du
loyer, des charges et du règlement des litiges.
Article 16
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 -
art. 80
Les données
statistiques nécessaires à la détermination des
références mentionnées aux articles 17 et 19
peuvent être recueillies et diffusées, pour chaque
département, par des observatoires des loyers agréés
à cette fin par le ministre chargé du logement. Cet
agrément peut également être accordé à
des observatoires des loyers exerçant leur activité
pour l’ensemble d’une agglomération.
L’agrément
mentionné à l’alinéa précédent
n’est accordé, dans des conditions fixées par
décret, qu’aux observatoires dont les statuts assurent
la représentation équitable des bailleurs, des
locataires, des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants.
Les observatoires des
loyers fournissent aux commissions départementales de
conciliation et aux juges qui en font la demande les éléments
d’information en leur possession permettant à ceux-ci de
favoriser la conciliation des parties ou de trancher un litige.
Article 17
Modifié par LOI n°2008-111 du 8 février
2008 - art. 9 (V)
a) Le loyer :
- des logements neufs ;
- des logements vacants
ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en
conformité avec les caractéristiques définies en
application des premier et deuxième alinéas de
l’article 6 ;
- des logements conformes
aux normes définies par ledit décret, faisant l’objet
d’une première location ou, s’ils sont vacants,
ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux
d’amélioration portant sur les parties privatives ou
communes, d’un montant au moins égal à une année
du loyer antérieur, est fixé librement entre les
parties.
b) Le loyer des logements
vacants ou faisant l’objet d’une première location
qui ne sont pas visés au a ci-dessus est fixé par
référence aux loyers habituellement constatés
dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions
définies à l’article 19, s’il est supérieur
au dernier loyer exigé du précédent locataire.
Les dispositions de
l’alinéa précédent sont applicables
jusqu’au 31 juillet 1997. Avant cette date, le Gouvernement
présentera au Parlement un rapport d’exécution
permettant d’établir la comparaison entre l’évolution
des loyers des logements vacants selon qu’ils relèvent
du a ou du b du présent article.
Toutefois, le Gouvernement
présentera au Parlement, dans un délai d’un an à
compter de la promulgation de la loi n° 92-722 du 29 juillet 1992
portant adaptation de la loi n° 88-1088 du 1er décembre
1988 relative au minimum d’insertion et relative à la
lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale et
professionnelle, un rapport d’information sur les logements
vacants dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants
au sens du recensement général de la population,
spécifiant, entre autres, les motifs et la durée de la
vacance.
En cas de non-respect par
le bailleur des dispositions de l’article 19, le locataire
dispose, sans qu’il soit porté atteinte à la
validité du contrat en cours, d’un délai de deux
mois pour contester le montant du loyer auprès de la
commission de conciliation.
A défaut d’accord
constaté par la commission, le juge, saisi par l’une ou
l’autre des parties, fixe le loyer.
c) Lors du renouvellement
du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation
que s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur
peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du
contrat et dans les conditions de forme prévues à
l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence
aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des
logements comparables dans les conditions définies à
l’article 19.
Lorsque le bailleur fait
application des dispositions du présent c, il ne peut donner
congé au locataire pour la même échéance
du contrat.
La notification reproduit
intégralement, à peine de nullité, les
dispositions des alinéas du présent c et mentionne le
montant du loyer ainsi que la liste des références
ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord
ou à défaut de réponse du locataire quatre mois
avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties
saisit la commission de conciliation.
A défaut d’accord
constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme
du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de
plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement
révisé. Le contrat dont le loyer est fixé
judiciairement est réputé renouvelé pour la
durée définie à l’article 10, à
compter de la date d’expiration du contrat. La décision
du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre
les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers
ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse
s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé,
puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle
est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement
avait une durée inférieure à six ans.
La révision
éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à
chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de
location prévoit la révision du loyer, celle-ci
intervient chaque année à la date convenue entre les
parties ou, à défaut, au terme de chaque année
du contrat.
L’augmentation du
loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un
indice de référence des loyers publié par
l’Institut national de la statistique et des études
économiques chaque trimestre et qui correspond à la
moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des
prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut
de clause contractuelle fixant la date de référence,
cette date est celle du dernier indice publié à la date
de signature du contrat de location.
e) Lorsque les parties
sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration
du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de
location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du
loyer consécutive à la réalisation de ces
travaux.
NOTA:
Loi n° 2008-111 du 8
février 2008 article 9 III : l’article 9 I de la
présente loi est applicable aux contrats en cours.
Article 18
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre
2000 - art. 188 JORF 14 décembre 2000
Dans la zone géographique
où le niveau et l’évolution des loyers comparés
à ceux constatés sur l’ensemble du territoire
révèlent une situation anormale du marché
locatif, un décret en Conseil d’Etat, pris après
avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le
montant maximum d’évolution des loyers des logements
vacants définis au b de l’article 17 et des contrats
renouvelés définis au c du même article.
Ce décret précise
sa durée de validité qui ne peut excéder un an
et peut prévoir des adaptations particulières,
notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs
ou de loyers manifestement sous-évalués.
Article 19
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre
2000 - art. 188 JORF 14 décembre 2000
Pour l’application
de l’article 17, les loyers servant de références
doivent être représentatifs de l’ensemble des
loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des
logements comparables, situés soit dans le même groupe
d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles
comportant des caractéristiques similaires et situé
dans la même zone géographique. Un décret en
Conseil d’Etat définit les éléments
constitutifs de ces références.
Le nombre minimal des
références à fournir par le bailleur est de
trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est
fixée par décret, faisant partie d’une
agglomération de plus d’un million d’habitants.
Les références
notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour
deux tiers, des références de locations pour lesquelles
il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
Article 20
Modifié par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 86 1°
JORF 16 juillet 2006
Il est créé
auprès du représentant de l’Etat dans chaque
département une commission départementale de
conciliation composée de représentants d’organisations
de bailleurs et d’organisations de locataires en nombre égal,
dont la compétence porte sur les litiges résultant de
l’application des dispositions de l’article 17 de la
présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290
du 23 décembre 1986 précitée. La commission rend
un avis dans le délai de deux mois à compter de sa
saisine et s’efforce de concilier les parties.
En outre, sa compétence
est étendue à l’examen :
- des litiges portant sur
les caractéristiques du logement mentionnées aux
premier et deuxième alinéas de l’article 6 ;
- des litiges relatifs à
l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux
charges locatives et aux réparations ;
- des difficultés
résultant de l’application des accords collectifs
nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et 42 de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, de
l’application du plan de concertation locative prévu à
l’article 44 bis de la même loi et des modalités
de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.
Pour le règlement
de ces litiges, la commission départementale de conciliation
peut être saisie par le bailleur ou le locataire. Pour le
règlement de ces difficultés, elle peut être
saisie par le bailleur, plusieurs locataires ou une association
représentative de locataires. A défaut de conciliation
entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au
juge saisi par l’une ou l’autre des parties.
La composition de la
commission départementale de conciliation, le mode de
désignation de ses membres, son organisation et ses règles
de fonctionnement sont fixés par décret.
Article 20-1
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 -
art. 87
Si le logement loué
ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième
alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au
propriétaire leur mise en conformité sans qu’il
soit porté atteinte à la validité du contrat en
cours. A défaut d’accord entre les parties ou à
défaut de réponse du propriétaire dans un délai
de deux mois, la commission départementale de conciliation
peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées
à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise
de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine
du juge par l’une ou l’autre des parties.
Le juge saisi par l’une
ou l’autre des parties détermine, le cas échéant,
la nature des travaux à réaliser et le délai de
leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou
suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée
du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le
département l’ordonnance ou le jugement constatant que
le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier
et deuxième alinéas de l’article 6.
Article 21
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 -
art. 54
Le bailleur est tenu de
transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la
demande. La quittance porte le détail des sommes versées
par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les
charges.
Si le locataire effectue
un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un
reçu.
Article 22
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 -
art. 103
Lorsqu’un dépôt
de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir
l’exécution de ses obligations locatives par le
locataire, il ne peut être supérieur à un mois de
loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt
de garantie est versé au bailleur directement par le locataire
ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de
garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable
d’avance pour une période supérieure à
deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice
du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7,
le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué
dans un délai maximal de deux mois à compter de la
restitution des clés par le locataire, déduction faite,
le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et
des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place
du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment
justifiées.
Le montant de ce dépôt
de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice
du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision
durant l’exécution du contrat de location,
éventuellement renouvelé.
A défaut de
restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt
de garantie restant dû au locataire, après arrêté
des comptes, produit intérêt au taux légal au
profit du locataire.
En cas de mutation à
titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la
restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau
bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre
les parties à la mutation.
Article 22-1
Modifié par LOI n°2009-1437 du 24 novembre
2009 - art. 39
Le cautionnement ne peut
pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une
assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf
en cas de logement loué à un étudiant ou un
apprenti.
Si le bailleur est une
personne morale autre qu’une société civile
constituée exclusivement entre parents et alliés
jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement
ne peut être demandé que :
- s’il est apporté
par un des organismes dont la liste est fixée par décret
en Conseil d’Etat ;
- ou si le logement est
loué à un étudiant ne bénéficiant
pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
Lorsqu’un
cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur
dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du
présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne
peut refuser la caution présentée au motif qu’elle
ne possède pas la nationalité française ou
qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Lorsque le cautionnement
d’obligations résultant d’un contrat de location
conclu en application du présent titre ne comporte aucune
indication de durée ou lorsque la durée du
cautionnement est stipulée indéterminée, la
caution peut le résilier unilatéralement. La
résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il
s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou
renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit
notification de la résiliation.
La personne qui se porte
caution fait précéder sa signature de la reproduction
manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision
tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention
manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque
la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue
de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction
manuscrite de l’alinéa précédent. Le
bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de
location. Ces formalités sont prescrites à peine de
nullité du cautionnement.
Article 22-1-1
Créé par Ordonnance n°2006-346 du 23
mars 2006 - art. 53 JORF 24 mars 2006
La garantie autonome
prévue à l’article 2321 du code civil ne peut
être souscrite qu’en lieu et place du dépôt
de garantie prévu à l’article 22 et que dans la
limite du montant résultant des dispositions du premier alinéa
de cet article.
Article 22-2
Modifié par LOI n°2010-1249 du 22 octobre
2010 - art. 41
En préalable à
l’établissement du contrat de location, le bailleur ne
peut demander au candidat à la location de produire les
documents suivants :
-photographie d’identité,
hormis celle de la pièce justificative d’identité
;
-carte d’assuré
social ;
-copie de relevé de
compte bancaire ou postal ;
-attestation de bonne
tenue de compte bancaire ou postal ;
-attestation d’absence
de crédit en cours ;
-autorisation de
prélèvement automatique ;
-jugement de divorce, à
l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé
: “ Par ces motifs “ ;
-attestation du précédent
bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers
et charges, dès lors que le locataire peut présenter
d’autres justificatifs ;
-attestation de
l’employeur dès lors qu’il peut être fourni
le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
-contrat de mariage ;
-certificat de concubinage
;
-chèque de
réservation de logement ;
-dossier médical
personnel ;
-extrait de casier
judiciaire ;
-remise sur un compte
bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une
somme d’argent correspondant à plus d’un mois de
loyer en principal en l’absence du dépôt de
garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue
à l’article 2321 du code civil ;
-production de plus de
deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
- une copie des
informations contenues dans le fichier national des incidents de
remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information
de la non-inscription à ce fichier.
Article 23
Modifié par LOI n°2010-1488 du 7 décembre
2010 - art. 27
Les charges récupérables,
sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur
justification en contrepartie :
1° Des services rendus
liés à l’usage des différents éléments
de la chose louée ;
2° Des dépenses
d’entretien courant et des menues réparations sur les
éléments d’usage commun de la chose louée.
Sont notamment récupérables à ce titre les
dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un
contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant
aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la
construction et de l’habitation, qui concernent les opérations
et les vérifications périodiques minimales et la
réparation et le remplacement de petites pièces
présentant des signes d’usure excessive ainsi que les
interventions pour dégager les personnes bloquées en
cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal
des appareils ;
3° Des impositions qui
correspondent à des services dont le locataire profite
directement.
La liste de ces charges
est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y
être dérogé par accords collectifs locaux portant
sur l’amélioration de la sécurité ou la
prise en compte du développement durable, conclus conformément
à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 précitée.
Les charges locatives
peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas,
faire l’objet d’une régularisation au moins
annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la
communication de résultats antérieurs arrêtés
lors de la précédente régularisation et, lorsque
l’immeuble est soumis au statut de la copropriété
ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget
prévisionnel.
Un mois avant cette
régularisation, le bailleur en communique au locataire le
décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles
collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte,
les pièces justificatives sont tenues à la disposition
des locataires.
Pour l’application
du présent article, le coût des services assurés
dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un
contrat d’achat d’électricité, d’énergie
calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par
réseaux correspond à la dépense, toutes taxes
comprises, acquittée par le bailleur.
Article 23-1
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars
2009 - art. 119
Lorsque des travaux
d’économie d’énergie sont réalisés
par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou
dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour
le partage des économies de charge peut être demandée
au locataire du logement loué, à partir de la date
d’achèvement des travaux, sous réserve que ces
derniers lui bénéficient directement et qu’ils
lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être
exigible qu’à la condition qu’un ensemble de
travaux ait été réalisé ou que le
logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique.
Cette participation,
limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur
l’avis d’échéance et portée sur la
quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable,
ne peut être supérieur à la moitié du
montant de l’économie d’énergie estimée.
Un décret en
Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission
nationale de concertation, précise les conditions
d’application du présent article, notamment la liste des
travaux éligibles à réaliser et les niveaux
minimaux de performance énergétique à atteindre,
ainsi que les modalités d’évaluation des
économies d’énergie, de calcul du montant de la
participation demandée au locataire du logement et de contrôle
de ces évaluations après travaux.
Article 24
Modifié par LOI n°2010-1609 du 22 décembre
2010 - art. 4
Toute clause prévoyant
la résiliation de plein droit du contrat de location pour
défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus
ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit
effet que deux mois après un commandement de payer demeuré
infructueux.
A peine d’irrecevabilité
de la demande, l’assignation aux fins de constat de la
résiliation est notifiée à la diligence de
l’huissier de justice au représentant de l’Etat
dans le département, par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, au moins deux mois avant
l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin,
les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds
de solidarité pour le logement ou les services sociaux
compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent
une enquête financière et sociale au cours de laquelle
le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter
leurs observations ; le cas échéant, les observations
écrites des intéressés sont jointes à
l’enquête.
Le juge peut, même
d’office, accorder des délais de paiement, dans les
conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa)
et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler
sa dette locative.
Pendant le cours des
délais ainsi accordés, les effets de la clause de
résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais
et les modalités de paiement accordés ne peuvent
affecter l’exécution du contrat de location et notamment
suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère
dans le délai et selon les modalités fixés par
le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée
ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son
plein effet.
Le commandement de payer
reproduit, à peine de nullité, les dispositions des
alinéas précédents ainsi que du premier alinéa
de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la
mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté
pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le
logement dont l’adresse est précisée.
Lorsque les obligations
résultant d’un contrat de location conclu en application
du présent titre sont garanties par un cautionnement, le
commandement de payer est signifié à la caution dans un
délai de quinze jours à compter de la signification du
commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être
tenue au paiement des pénalités ou intérêts
de retard.
Les dispositions du
deuxième alinéa sont applicables aux assignations
tendant au prononcé de la résiliation du bail
lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une
dette locative du preneur. Elles sont également applicables
aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat
ou de prononcé de la résiliation motivées par
l’existence d’une dette locative, la notification au
représentant de l’Etat incombant au bailleur.
Article 24-1
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 -
art. 2 (V)
Lorsqu’un locataire
a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires
ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine
commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en
justice en leur nom et pour leur compte à une association
siégeant à la Commission nationale de concertation et
agréée à cette fin ; si le litige porte sur les
caractéristiques du logement mentionnées aux premier et
deuxième alinéas de l’article 6, ce mandat peut
être donné en outre à une association dont l’un
des objets est l’insertion ou le logement des personnes
défavorisées ou à une association de défense
des personnes en situation d’exclusion par le logement
mentionnées à l’article 3 de la loi n° 90-449
du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement
. Une association précitée peut assister ou
représenter, selon les modalités définies à
l’article 828 du code de procédure civile, un locataire
en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques
de décence de son logement.
Les dispositions de
l’alinéa précédent sont applicables aux
locataires des locaux mentionnés au deuxième alinéa
de l’article 2 lorsque le litige locatif porte sur la décence
du logement.
Article 25
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre
2000 - art. 188 JORF 14 décembre 2000
I. - Les chapitres Ier à
IV du titre Ier de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
tendant à favoriser l’investissement locatif,
l’accession à la propriété des logements
sociaux et le développement de l’offre foncière
sont abrogés.
II. - Jusqu’à
leur terme, les contrats de location en cours à la date de la
publication de la présente loi demeurent soumis aux
dispositions qui leur étaient applicables. Toutefois, les
dispositions des deux derniers alinéas de l’article 10,
des articles 15, 17, 18, 19 et 24 s’appliquent à ces
contrats dès la publication de la présente loi.
Pour les contrats conclus
postérieurement au 23 décembre 1986, pour lesquels le
propriétaire a délivré congé en
application de l’article 9 et de l’article 14 de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée
avant la date de publication de la présente loi, le congé
est nul et sans effet. Le propriétaire peut délivrer un
nouveau congé dans les formes et conditions prévues à
l’article 15 ; toutefois, le délai de préavis
applicable à ce congé est réduit à trois
mois.
III. - Pour les contrats
arrivant à échéance après le 22 mai 1989,
ou pour lesquels une instance judiciaire est en cours, pour lesquels
le propriétaire a formulé, avant la publication de la
présente loi, une proposition de nouveau loyer en application
de l’article 21 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre
1986 précitée, le locataire dispose d’un délai
d’un mois à compter de ladite publication pour demander
au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis
de réception ou par acte d’huissier, de formuler à
nouveau une proposititon de loyer ; dans ce cas, le bailleur peut
présenter, dans un délai d’un mois à
compter de la demande du locataire et dans les mêmes formes,
une nouvelle proposition, faute de quoi le contrat initial est
reconduit, à compter de sa date normale d’échéance,
pour la durée prévue à l’article 10 et au
loyer antérieur éventuellement révisé.
Les dispositions du c de
l’article 17 sont applicables à ladite proposition, sous
les réserves suivantes : le délai de préavis qui
est fixé pour la formulation de la proposition n’est pas
applicable ; la commission départementale de conciliation est
saisie au plus tard deux mois après la proposition du bailleur
; le juge doit être saisi au plus tard deux mois après
la saisine de la commission ; le nouveau loyer, fixé à
la suite de cette seconde proposition, prend effet à la date
normale d’échéance du contrat. Jusqu’à
la fixation de ce loyer, il n’est pas porté atteinte à
la validité du loyer éventuellement fixé en
application de l’article 21 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 précitée.
Pour les contrats conclus
postérieurement au 23 décembre 1986 et pour lesquels le
bailleur a formulé une proposition de renouvellement assortie
d’un nouveau loyer en application de l’article 9 de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée,
avant la date de publication de la présente loi, la
proposition est nulle et sans effet. Le bailleur peut formuler dans
un délai d’un mois à compter de la publication de
la présente loi une proposition de nouveau loyer conformément
au c de l’article 17, sous les réserves prévues à
l’alinéa précédent ; toutefois, jusqu’à
la fixation du nouveau loyer, le loyer antérieur
éventuellement révisé demeure applicable.
IV. - Les dispositions du
paragraphe III ci-dessus ne sont pas applicables lorsque la
proposition du bailleur ou le congé ont donné lieu à
une décision de justice passée en force de chose jugée.
V. - Les décrets
pris en application des articles 7, 18, 21, 23 et 24 abrogés
et des articles 25 et 29 modifiés de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986 restent en vigueur pour l’application
de la présente loi, jusqu’à l’intervention
des décrets correspondants pris en application de la présente
loi.
Article 25-1
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006
- art. 48 (V) JORF 16 juillet 2006
A l’exception du
troisième alinéa de l’article 9, des articles 16
à 20, du deuxième alinéa de l’article 24
et de l’article 25, les dispositions du présent titre
sont applicables en Polynésie française sous réserve
des adaptations suivantes :
1° Au quatrième
alinéa de l’article 3, les mots : “prévues
à l’article 19” sont remplacés par les mots
: “prévues par délibération de l’assemblée
locale” ;
2° A la fin du a de
l’article 6, les mots : “en application des premier et
deuxième alinéas” sont remplacés par les
mots : “par la réglementation territoriale” ;
3° A l’article
15 :
a) Dans le septième
alinéa du II, les mots : “ni aux actes portant sur les
immeubles mentionnés au deuxième alinéa de
l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de
l’habitation” ne sont pas applicables ;
b) Aux premier et deuxième
alinéas du III, les mots : “salaire minimum de
croissance” sont remplacés par les mots : “salaire
minimum interprofessionnel garanti” ;
c) Au premier alinéa
du III, les mots : “dans les limites géographiques
prévues à l’article 13 bis de la loi n°
48-1360 du 1er septembre 1948” sont remplacés par les
mots : “à une distance au plus égale à 5
kilomètres” ;
4° Le sixième
alinéa de l’article 24 est remplacé par les
dispositions suivantes :
Le commandement de payer
reproduit, à peine de nullité, les dispositions des
alinéas précédents.
Article 25-2
Créé par Ordonnance n°98-774 du 2
septembre 1998 - art. 13 JORF 4 septembre 1998 en vigueur le 15
septembre 1998
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre
2000 - art. 188 JORF 14 décembre 2000
Jusqu’à leur
terme, les contrats de location en cours en Polynésie
française à la date du 15 septembre 1998 demeurent
soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
Article 26
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 25 (M)
Article 27
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 29 (V)
Article 28
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 31 (V)
Article 29
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 33 (V)
Article 30
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 34 (V)
Article 31
A modifié les
dispositions suivantes :
Crée Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
- art. 41 bis (M)
Article 32
A modifié les
dispositions suivantes :
Crée Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
- art. 41 ter (M)
Article 33
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 42 (M)
Article 34
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 42 (M)
Article 35
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 44 (M)
Article 36
A modifié les
dispositions suivantes :
Crée Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
- art. 57 A (V)
Titre II : Dispositions
diverses.
Article 37
L’article 57 de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée
est abrogé.
Les bénéficiaires
des dispositions de l’article susvisé sont réputés,
à la date de publication de la présente loi, titulaires
à titre personnel, pour le local en cause, d’une
autorisation d’usage professionnel, à la condition d’en
faire la déclaration à la préfecture du lieu du
local dans un délai de trois mois à compter de la même
date.
Article 38
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°48-1360 du 1 septembre 1948 - art. 27
(V)
Modifie Loi n°48-1360 du 1 septembre 1948 - art. 38
(V)
Article 39
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 28 (M)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 34 (V)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 43 (V)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 46 (V)
Abroge Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 47 (Ab)
Abroge Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 48 (Ab)
Abroge Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 49 (Ab)
Abroge Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 50 (Ab)
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 54 (V)
Article 40
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 -
art. 61 (V)
I.-Les dispositions des
articles 8, 10 à 12, 15 à 19, du premier alinéa
de l’article 20, du premier alinéa de l’article
22, des cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont
pas applicables aux logements appartenant aux organismes
d’habitations à loyer modéré et ne faisant
pas l’objet d’une convention passée en application
de l’article L. 351-2 du code de la construction et de
l’habitation.
L’article 14 leur
est applicable à condition que le bénéficiaire
du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les
conditions d’attribution et que le logement soit adapté
à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas
requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire
par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et,
lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus
d’un an, les ascendants, les personnes présentant un
handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action
sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq
ans.
Les dispositions des
deuxième et troisième alinéas du paragraphe I de
l’article 15 leur sont applicables lorsque le congé
émane du locataire.
II.-Les dispositions des
articles 3, 8 à 20, du premier alinéa de l’article
22 et de l’article 24 ne sont pas applicables aux logements
dont le loyer est fixé en application des dispositions du
chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
III.-Les dispositions des
articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l’article 17
et du premier alinéa de l’article 22 ne sont pas
applicables aux logements régis par une convention conclue en
application de l’article L. 351-2 du code de la construction et
de l’habitation.
L’article 14 leur
est applicable à condition que le bénéficiaire
du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les
conditions d’attribution et que le logement soit adapté
à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas
requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire
par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et,
lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus
d’un an, les ascendants, les personnes présentant un
handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action
sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq
ans.
Les deuxième et
troisième alinéas du I de l’article 15 leur sont
applicables lorsque le congé émane du locataire.
Les dispositions de
l’article 16, des paragraphes a, b, c et d de l’article
17, des articles 18 et 19, du premier alinéa de l’article
20 et des cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont
pas applicables aux logements régis par une convention conclue
en application de l’article L. 353-14 du code de la
construction et de l’habitation.
IV.-Les dispositions des
cinq premiers alinéas de l’article 23 ne sont pas
applicables aux logements dont les conditions sont réglementées
en contrepartie de primes ou prêts spéciaux à la
construction consentis par le Crédit foncier de France ou la
Caisse centrale de coopération économique.
V.-Les dispositions de
l’article 10, de l’article 15 à l’exception
des deuxième, troisième et quatrième alinéas
du paragraphe I et des paragraphes b et c de l’article 17 ne
sont pas applicables aux logements donnés en location à
titre exceptionnel et transitoire par les collectivités
locales.
VI.-Les loyers fixés
en application de l’article 17 ou négociés en
application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 précitée ne peuvent ni excéder,
pour les logements ayant fait l’objet de conventions passées
en application de l’article L. 351-2 du code de la construction
et de l’habitation, les loyers plafonds applicables à
ces logements, ni déroger, pour les logements ayant fait
l’objet de primes ou de prêts spéciaux à la
construction du Crédit foncier de France ou de la Caisse
centrale de coopération économique, aux règles
applicables à ces logements.
Les accords conclus en
application des articles 41 ter et 42 de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 précitée ne peuvent conduire à
déroger, pour les logements dont le loyer est fixé en
application du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre
1948 précitée, aux règles de fixation de ce
loyer ni, pour les logements gérés par les organismes
d’habitations à loyer modéré, aux règles
de fixation et d’évolution des loyers prévues à
l’article L. 442-1 du code de la construction et de
l’habitation.
VII.-A compter du 1er
janvier 1997, les dispositions des articles 17 à 20 ne sont
pas applicables aux logements auxquels s’appliquent les
dispositions de l’article L. 472-1-3 du code de la construction
et de l’habitation.
Les dispositions des a, b,
c et d de l’article 17, des articles 18, 19 et du premier
alinéa de l’article 20 ne sont pas applicables aux
sociétés d’économie mixte pour les
logements régis par un cahier des charges en application du
chapitre V du titre IV du code de la construction et de
l’habitation.
Article 41
Pour la période du
13 novembre 1982 au 31 décembre 1986, les services rendus liés
à l’usage des différents éléments
de la chose louée prévus par l’article L. 442-3
du code de la construction et de l’habitation, dans sa
rédaction tirée du paragraphe I de l’article 9 de
la loi n° 81-1161 du 30 décembre 1981 relative à la
modération des loyers, n’incluent pas les dépenses
du personnel chargé de l’entretien des parties communes
et de l’élimination des rejets. La présente
disposition, qui est interprétative, a un caractère
d’ordre public.
Article 41-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13
décembre 2000 - art. 187 JORF 14 décembre 2000
Les dispositions de
l’article 20-1 sont applicables aux contrats en cours.
Article 42
A modifié les
dispositions suivantes :
Modifie Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 -
art. 73 (M)
Par le Président de
la République :
FRANçOIS
MITTERRAND.
Le Premier ministre,
MICHEL ROCARD.
Le ministre d’Etat,
ministre de l’économie, des finances et du budget,
PIERRE BEREGOVOY.
Le garde des sceaux,
ministre de la justice,
PIERRE ARPAILLANGE.
Le ministre de
l’équipement, du logement, des transports et de la mer,
MICHEL DELEBARRE.
Le ministre délégué
auprès du ministre de l’équipement, du logement,
des transports et de la mer, chargé du logement,
LOUIS BESSON.
Travaux préparatoires
: loi n° 89-462.
Assemblée nationale
:
Proposition de loi n°
652 ;
Rapport de M. François
Colcombet, au nom de la commission des lois, et annexe, observations
de M. Bernard Carton, au nom de la commission de la production, n°
689 ;
Discussion les 22 et 23
mai 1989 et adoption, après la déclaration d’urgence,
le 23 mai 1989.
Sénat :
Proposition adoptée
par l’Assemblée nationale n° 325 (1988-1989) ;
Rapport de M. Luc Dejoie,
au nom de la commission des lois, n° 338 (1988-1989) ;
Avis de la commission des
affaires économiques (M. Jean Faure), n° 345 (1988-1989) ;
Discussion les 5 et 6 juin
1989 et adoption le 6 juin 1989.
Assemblée nationale
:
Rapport de M. François
Colcombet, au nom de la commission mixte paritaire, n° 774.
Sénat :
Rapport de M. Luc Dejoie,
au nom de la commission mixte paritaire, n° 386 (1988-1989).
Assemblée nationale
:
Proposition de loi,
modifiée par le Sénat, n° 728 ;
Rapport de M. François
Colcombet, au nom de la commission des lois, n° 776 ;
Discussion et adoption le
15 juin 1989.
Sénat :
Proposition de loi,
adoptée avec modifications par l’Assemblée
nationale en nouvelle lecture, n° 393 (1988-1989) ;
Rapport de M. Luc Dejoie,
au nom de la commission des lois, n° 435 (1988-1989) ;
Discussion et adoption le
29 juin 1989.
Assemblée nationale
:
Proposition de loi,
modifiée par le Sénat en nouvelle lecture, n° 841 ;
Rapport de M. François
Colcombet, au nom de la commission des lois, n° 842 ;
Discussion et adoption le
29 juin 1989.
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